房贷新政解读「房贷政策调整」

长假之前，央行和银监会出台了房贷新政，被认为是今年对房地产“最大尺度”的“救市”政策。9月30日发布的这份通知上写道：对于拥有1套住房且结清相应贷款的家庭，贷款按首套执行。对于已取消限购或未限购的城市，2套以上住房并结清贷款的，由银行自行确定首付比例和利率。此外,通知还鼓励银行通过MBS、专项金融债募集资金。

【看点1】 救市对象是谁?

救市的力度不可谓不大。按照此次的新政，除了北上广深四个一线城市，全国所有的城市购买二套或者二套以上的住房，都有可能享受首套房贷的三折首付和七折利率优惠。这种在信贷层面大尺度的宽松，不仅意味着之前三套禁止贷款政策寿终正寝，也意味着，一线城市之外的房贷不再分居住需求和投资需求。这完全是一种为去库存、挽救房地产的贷款政策，甚至比2008年的房贷政策都要宽松。这也意味着，在经历五年的金融危机周期之后，中国经济对房地产的依赖可能更为严重。

但救市恐怕并非针对房地产，而是保经济。从房地产行业来看，上半年，200多家房地产上市公司的毛利率仍然在30%以上，净利润率在14%以上，整个行业远没有到“崩盘”程度，此次大尺度救市，绝非房地产市场要崩盘，而是整个房地产行业如果不能保持一个亢奋的状态，中国经济的日子就不好过。房贷新政不是只去救房地产，而是通过救房地产让中国经济走势更平稳。

【看点2】 救市效果如何?

据伟业我爱我家市场研究院统计，国庆前6天，北京市住宅网签量为510套，同比下滑38.3%，这一数值仅比2012年同期的454套稍高，为2009年以来第二低值。其中，住宅新房网签472套，同比下滑39.7%;二手房网签量仅为38套，同比下滑13.6%，为2009年以来同期的新低。

二手房最能反映真实的市场供求关系，利好出台，并未立竿见影地提振北京楼市的成交量。在未确定商业银行具体执行力度的情况下，市场购房人群出现了较为明显的短期观望情绪，对于“房贷新政”利好尤其明显的二手房市场来说，短期观望的特征表现得更加显著。

就银行而言，有信贷投放意愿，但利率折扣不会太大：受宏观形势影响，银行目前仍处于风险释放期，不良贷款持续暴露，这使银行在企业信贷方面趋于谨慎，风险偏好下降，倾向于将信贷投向低风险领域，个人住房贷款是相对稳妥的选择。放松二套房认定标准，会将这种信贷投放意愿直接作用到市场层面，但利率折扣不会太大，尤其是7折，恐怕不可能见到。目前银行资金成本在4%左右(参考银行间利率)，再加上业务费用、拨备费用等，按6%左右发放信贷才有利可图(也就是9折左右),因此房贷大打折扣的可能性不大。

因此，对于个人来说，房贷放松的实质意义可能并不像它的象征意义那么大，对于改善型置业者来说，放松认定标准可以降低购房门槛，但如果从投资角度来说，此次“利好”只能说是“中性”。

而对于房企来说，如果能够借机加大去库存力度，让利促销跑量，或将在未来几个月完成大量资金回笼，改善日益恶化的财务状况。

【看点3】 隐性利好何在?

值得注意的是，就在市场目光聚焦在个人房贷业务放松上的时候，一些敏锐的分析师则更加注重新政里关于新型融资工具的表述，在他们看来，这些新型融资工具的出现，将长期利好金融地产行业：比如说MBS、银行间债券、REITs等等。

分析师指出，除银行专项金融债外，上述新型融资工具大多为直接融资工具，有助于改变目前房地产风险过度集中于银行业的局面，而这一局面一直是当局的心腹大患。

尤其是MBS的提出，或将极大改善房地产行业的流动性。专业人士介绍，MBS是银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体(pool)，利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。

因此，MBS实际上是一种具有浓厚的公共金融政策色彩的证券化商品。发行券商会将抵押集合体所产生的本金与利息原封不动地转移支付给MBS的投资者。举个例子。有人两年前“北上广深”首付30万元买了一套100万元的房子，基准利率借贷25年，利息约70万元，本息合计140万元,两年还款本金6万元，利息6万元，房子目前市值150万元。这时银行把房子剩余按揭贷款64万元打包成债券通过券商以低于房贷利率的收益率发行。券商认为评估市值150万元，抵押借款仅64万元，抵押品价值充足，评级为AAA，发行利率取下限5%发行。这样银行顺利地拿回了所有贷款本金，将风险转移到证券市场，同时每年可以获得固定的息差。

目前我国房屋贷款按揭余额约20万亿元，其中超过3年期的约占90%。MBS若开闸，银行只需将这部分贷款余额的优良部分拿出来进行证券化发行，其发行规模理论上可超过10万亿元。这将给中国房地产市场带来史无前例的变化，这就是房地产市场的金融化，房屋不再仅仅是居住品，同时变成了可以流通的金融产品。这将大大增强这个行业的金融流动性，提高其金融效率，大大降低这个行业的资金成本。

当全社会的闲置资金高效持续的流入MBS市场，当房地产行业的资金成本因为MBS提升的金融流动性而降低的时候，其效应将逐步传导到与之相关的几十个实体行业，从而降低整个中国经济的资金成本，不仅促进实体经济的发展，而且会进一步促进MBS的发行，形成正反馈效应。中国中心城市未来的城镇化道路将进一步加速，房地产行业以及房地产金融衍生品行业极有可能因此迎来一个黄金十年。

当然，所有这些都是建立在乐观的预期之上，至于这些新型融资工具将以什么样的速度出台，并会给房地产行业带来哪些变化，我们将持续关注。

(北京参考实习记者 胡莲)