美元债违约后果「严重违约与根本违约」

昔日“纽交所上市房企第一股”弥漫起债务危机

——

估计很多人可能都没听过鑫苑置业，但这丝毫不影响这家房企的名气。

作为曾经中国唯一一家在美上市房企，2007年鑫苑置业以郑州房企一哥的身份远渡重洋，登陆美国纽交所。

上市当天报收16.80美元，董事长张勇和夫人杨雨燕共持有公司55.37%的股份，身家20.52亿美元。

然而，短短几年时间，鑫苑置业张勇迅速败光了当年的人生高光，鑫苑置业不仅规模扩张乏力，沦为三线房企，最近更是卷入通过媒体发年报、频借“高利贷”、纳入失信黑名单、遭遇千万元天价罚款等舆论漩涡之中。

这两天，鑫苑置业再度出事儿。

据中国执行信息网显示，鑫苑（中国）置业有限公司成为被执行人，执行标的为618041636元，执行法院为北京市第三中级人民法院，立案时间是2021年10月29日。

在这同一起案件中，被执行人还包括郑州鑫合置业有限公司、河南鑫苑置业有限公司、河南王胡砦实业股份有限公司和河南德润置业有限公司。

虽然执行文书并未公布申请执行人是谁，不过有消息人士称，在今年年初，河南鑫苑和河南王胡砦实业股份有限公司将其持有的郑州鑫合置业所有的股权都质押给了大业信托。

正常情况下，股权质押是一种正常的融资行为，用以帮助公司获得更多的流动性资金，出质股权的方式获得融资，也就意味着企业的出现资金缺口。

如果这次是大业信托要钱的话，不禁让人好奇为啥年初的股权质押，年底就开始要钱。据了解，鑫苑府的开发企业郑州鑫合置业有限公司由河南鑫苑置业有限公司控股，河南王胡砦实业有限公司参股。

但目前鑫苑府一位业主介绍，目前项目已经停工，在停工后业主曾通过各种途径了解情况，疑因未支付项目款项，工地总包已经撤场，工程停滞。

美元债被外界认为实质违约

在三道红线的压力下，很多房企融资渠道受阻，因此纷纷走上了发行美元债的路子。

据克而瑞统计数据，2021年前9月，房企境外发债2379亿元，同比下降24%。房企境外发债融资额仅占2021年全年到期金额的75%，72%的房企新发行债券小于2021年到期债券总额。

而在境外发债融资额下滑的同时，房企在明年将面临偿债“高峰”。克而瑞数据显示，房企在2022年到期的美元债最高，规模达到3755亿元，境外偿债压力较大；2023年到期美元债也将达到3000亿元以上。

而鑫苑置业无疑是其中的典型。

仅仅是2020年，鑫苑置业发行了两次高息发债。7月，鑫苑置业以12%利率发行两笔人民币离岸债券，总计规模5.15亿元(约合7500万美元)；9月，拟发行一笔28.8亿元规模的公司债；9月18日，鑫苑置业完成利率14.5%、金额3亿美元、期限3年的优先票据；11月16日，宣布完成利率8.35%、规模9亿元的公司债券。据悉，发债的主要用途是偿债。

鑫苑置业不仅发债频繁，而且债券的利息较高。据金融界网1月26日消息，鑫苑置业宣布完成了1.7亿美元优先债券发行，该债券利率14％，于2024年1月25日到期。克而瑞统计，今年第一季度，房企境内债券利率的中位数仅有4.4%，海外美元债的融资成本也只有6%，与此相比，鑫苑置业的融资成本实在不低，这颇令行业关注。

业内人士指出，高息发债不仅将带来居高难下的融资成本，而且会致使公司的融资难度越来越大，进而影响公司的财务安全，陷入恶性循环，影响资金链安全。事实上，高息发债的企业，大多已陷入债务危机。

如花样年、当代置业都是前车之鉴。而鑫苑置业已经有爆的趋势，原定于2021年10月15日到期，票息高达14.2%的鑫苑置业2.29亿美元债进行了要约交换，这一举动也被外界认为实质违约。

此外，截止目前，鑫苑置业还存续的美元债有3只，规模10.44亿美元，最近的一笔是明年6月29日到期，金额5.14亿美元。

在业绩接连下滑，加上河南水灾和疫情的综合压力下，鑫苑可以说是赚钱能力越来越差，但是偿债压力越来越高。不仅如此，前两年借贵钱的后坐力也在开始慢慢展露，这无疑给企业发展绑上了沙袋，每一步都会走的很沉重。

昔日雄风一朝散尽

除了挥之不去的债务危机，鑫苑企业经营情况也正在驶入迷途，在今年甚至闹了不少笑话。据“万房研究”自媒体号爆料，在年报迟迟发不出来的情况下，鑫苑置业利用中美资本市场信息不对称，请国内媒体发业绩新闻通稿。

此外，当别家纷纷发2021年中报、三季报的时候，鑫苑的2020年报甚至还没有出来。据“万房研究”自媒体号线人爆料：鑫苑置业应该出大事了，年报发不出来是大概率事件。至于是什么大事，很快见分晓。

祸不单行，鑫苑置业近年来，也因为违规以及质量问题，频频透支市场信任度。

如2019年年年末，郑州市披露2019年第三季度城市管理领域失信企业名单，鑫苑旗下的河南仁信置业有限公司因擅自施工被罚款244.61万元、擅自占用城市道路罚款1万元，列入较重失信企业。

此前，在郑州市发布的2018年第四季度城市管理领域失信企业名单中，鑫苑旗下河南鑫苑广晟置业有限公司被列入严重失信等级，因违法建设两次罚款816.26万元。

一家堂堂上市房企，在其长期深耕的大本营，旗下子公司竟然屡犯擅自施工、违法建设等常识性错误，被处上千万元天价罚款，还被纳入失信黑名单，确实让人匪夷所思。

按照郑州城管有关规定，对失信企业，在工程招投标、公用事业特许经营、行政许可等方面会采取一定的限制惩戒措施。

“一处失信，处处受限”！照这种情形来看，鑫苑今后在郑州的开发业务注定步履维艰。不仅如此，在楼房质量和交付进度上，鑫苑也在透支着当地用户的信任度。

如从鑫苑世纪东城，鑫苑开始彻底刚需化，而且在管理上出现问题，之前承诺的一些问题不能在交房时兑现，惹的业主集中维权，大闹售楼部，影响很不好;农科路上的鑫苑世家本来占据纯豪宅地块，到最后却做成了别墅、洋房、小户型混居的大烩菜。

但真正让鑫苑火起来的，是鑫苑的态度。当年与鑫苑国际新城同时开售、规定交房日期相同的另外一个项目，业主已经入住。面对业主的交付诉求，鑫苑国际新城相关负责人表示，是因为政府政令以及疫情造成的工期延误导致，属于免责范畴……

时间回到十几年前，让郑州市民评价一下哪个开发商厉害，鑫苑绝对是榜上有名。

彼时鑫苑在郑州熠熠生辉，建业、正商也甘当了几年小弟。通过鑫苑景园、鑫苑中央花园、逸品香山、鑫苑鑫城等，着实一步一个脚印打下口碑。

特别是经三路东风渠边的鑫苑名家，是被业内公认的经典之作。一度被视作模仿，接待了N多领导访问，一时风光无限。但自己砸自己招牌这件事儿，也正是高速扩张模式为鑫苑留下的后遗症。

但即便遇到如此多的问题，鑫苑老板张勇似乎仍然在拼命狂奔。据了解，老板张勇对公司这两年的业绩增长状况不太满意，也鑫苑多任高管离开鑫苑的重要原因。

2013年，张勇先是引入万达副总裁王信琦担任CEO，打造一支全新的职业经理人团队；三年后又换用万达旧将张立洲接掌帅印，力图打开规模扩张通道。

张立洲黯然离职，外界猜测可能与张勇对公司发展状况不太满意有关。此举宣告鑫苑长达6年的“万达化”收官，张勇“再造一个万达”的雄心壮志，也化为泡影。

不过，对于鑫苑和张勇而言，扩张和增长似乎已经不再重要，如何活下去才是更为棘手的问题。