最高额抵押担保的债权确定的情形「抵押金额和债权金额」

作者：北京瀛台律师事务所

【案件回放】

郑某因购房需要向甲银行申请按揭贷款172万元，并以其和肖某共有的房产提供抵押担保，同时办理了抵押登记。抵押合同中约定抵押担保范围包括借款本金及利息、罚息以及实现债权的所有费用，但抵押登记权利证书仅载明债权金额为172万元。后因郑某连续拖欠贷款本息，银行宣布借款提前到期并诉至法院，请求判令郑某立即归还剩余贷款本金、所欠利息以及相应的罚息和复息；若郑某不能偿付上述贷款本息，则请求对抵押物实现抵押权。某法院经审理判决：一、郑某应归还甲银行借款本金168万余元以及相应的利息、罚息、复利。二、若郑某届期不能履行上述付款义务，则甲银行可与郑某、肖某协议，以抵押登记证明载明的房地产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在上述判决第一项的债权范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过上述数额部分归郑某、肖某所有，不足部分由郑某继续清偿。

【瀛台律师论法】

根据《民法典》第三百八十九条规定："担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。"

本案中，郑某作为借款人、郑某及肖某作为共同抵押人，与甲银行所签订的个人购房担保借款合同，系各方当事人的真实意思表示，应为合法有效。甲银行按约放贷，郑某未能如期归还贷款，已构成违约。甲银行宣布系争贷款提前到期，符合涉案借款合同的约定。根据《民法典》规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等，当事人另有约定的，按照约定。

而本案抵押合同对抵押担保范围已作约定，抵押登记权利证书上记载的"债权数额172万元"并非双方在合同中约定的抵押债权的全部，仅是设定抵押时担保的债权本金数额，并非担保的最高限额。

【瀛台律师提醒】

一般抵押权设立登记的，权利证书上记载的"债权数额"仅是设定抵押时担保的主债权本金数额，与抵押担保范围是两个不同的条款。债权人主张按抵押合同约定的担保范围内的全部债务行使优先受偿权的，法院应当予以支持。