什么是债权房「抵债房」

之前讲过司法拍卖房产（简称法拍房）的来源主要有四大类：银行等金融机构贷款、民间借贷、国家没收、无主财产。

其中银行等金融机构贷款、民间借贷这两大类中涉及到的法拍房，基本上都是由于【产权人欠债，债权方申请拍卖债务方（即产权人）名下房产】而来的，被抵押的房产我们称之为【债权房源】，有抵押权的债权方在追不回借款时，就会要求处置抵押物来还债。

我们也可以通俗地把“债权方”理解为“债主”，也是【债权房源】成交款的最终归属方。当然，债主可能是一个也可能是多个。如果想买【债权房源】，最重要的一步就是确定这位“债主”到底对这套房屋的有没有处置权利，有多大的处置权利。

【债权房源】一般有两种处置方式：

①二手房交易：房主由于欠债，债权方要求房主还钱，因此可以要求房主把房子卖掉还债。这也就是市面上很多“笋盘，药单”的类型。

但是【债权房源】在二手房市场上进行交易时，会出现很多风险状况，买家经常踩坑。

A.交易过程中，下家资金无法保障。

涉及债权的房产往往都是欠债情节比较复杂的，可能房主都被列为“老赖”了，买家还一无所知。约定好给上家的定金去把贷款还掉解除抵押，却有可能被“捐款而逃”。我们就曾经遇到过价值1500万的房子，800万血抛，不少人心动不已交了大额定金。到最后却发现房东一房多卖，就是为了骗定金环节债务。

B.无法交割，过户无法保障。

【债权房源】的背后，或许有多家法院查封、公安查封、抵押等情况的出现。房主还不上借来的钱就说明欠债的数额不小，明面上的债权方或许只是房主众多“债主”的其中一个，房子有没有被多次抵押，有没有法院查封，只有房主知道。交了钱签了合同，却发现房子无法过户也是常有的。

C.多重债务，无法风险隔离。

房主的债务往往是多重的，可能一个房主有多个债权方，而多个债权方同时要求房主还债，这就涉及到优先偿还的问题。几个案子纠缠不清，风险无法隔离。

这样大风险的背后，当然是相当可观的价格空间。只不过需要专业的方法去购买这类“药单”的，设立资金监管，对房屋进行全面尽调，在法院的鉴证下债权人债务人的和解等，都能为这类房产交易提供保障。

②司法拍卖：债权方向法院提出申诉，法院针对该抵押房产进行公开拍卖的处置方式。

绝大多数的债权方都会选择司法拍卖的方式，法院作为第三方强制进行处置，即在公开平台上对房产进行大规模公式，确保了房产最大限度不折损价格，又对交易流程及资金有保障。

蓝鲸法拍近期处理的14套房源，具有以下优点：

①二手房、法拍房，交易模式可定制。

如果您对我们的债权房源感兴趣，不想走司法拍卖的流程，债权方可以与房主协商采用二手房交易模式。

如果您还有购房资格，不想通过法拍的公开市场进行激烈的竞争，那么可以在法务律师的帮助下顺利完成交易。

如果您被限购了，无法通过二手房去买房，那等债权房源上拍也是一个好选择。

②交易过程中，税费各付。

不管是二手市场交易还是法拍市场交易，交易过程中的税费各付，是不是优惠很多？

③意向买房，可协商看房。

在法拍房市场，标的往往不能看房，或者只能在规定的某一天集中看房，一旦错过就看不了。我们可以与房主协商看房，不必拘泥公开看房日。

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