旭辉好进吗「你能活下去吗攻略」

正如老枪财经在上一篇文章《 对当前房地产形势的几点判断 》 中所说，眼下，对民营房地产企业而言，最紧迫的不是拿地与否的问题，而是生与死的选择。

话说万科的郁亮还是有先见之明 ，早在几年前就打出了口号 ：活下去！直到今天，民营房企这才真实感受到“活下去”这三个字的份量有多重。

这其中，老枪财经觉得大概率 “活不下去 ”的没必要写，肯定能活下去而且以后还能“活的很好” 的，也没必要写。 那些拼一拼、努努力能活下去 ，但稍有不慎可能“活不下去 ”的房企 ，才是老枪财经关注的重点。今天，就从旭辉说起吧。

旭辉控股之前素有民营房企“ 模范生” 之称 ，最近，在经历了部门优化、“大裁员” 风波 等等之后 ，旭辉表现出了很强的求生欲 。

包括最近的旭辉老板林中家族在公开市场增持股份、高管购买旭辉企业债券、以1.87亿元出售上海松江区物业、提前回购明年到期的500万美元债，等等动作。

林老板无非就是要对外秀肌肉：旭辉能活下去。但是，这些无伤大雅的动作，都不是关键， 真正考验旭辉能否 “活下去” 的关键问题，老枪财经认为有以下两点：

1，旭辉真实的负债率尤其是表外负债究竟是多少？

民营房企公开的体现在三条红线方面的负债率等财务指标别太当真 ，那么多暴雷的房企，三条红线基本都过关了。 因为这些指标可以通过“ 明股实债 ”等多种方式进行粉饰，大家都懂。

此前，旭辉公开的三条红线指标可谓完美，被质疑可能存在“明股实债 ”的猫腻和玩法大家也从公开报道中看到过 ，在此无需多说。

旭辉最关键的问题是表外负债，目前有两个不同的版本。一是旭辉自己公布的数据 ：截至 2021年末，旭辉非并表项目权益后有息负债（即表外负债）为203.9亿元。但瑞银的分析师给出的旭辉表外债务总额却是600-900亿元 。

这与旭辉自己公布的表外负债数据，差距高达 3 - 4.5 倍之间 ，不是一般大。

而且，按照公开信息援引瑞银分析师的说法，这600-900亿元负债，大部分是未合并在公司资产负债表上的项目级建设贷款 。随着合作方债务风险加大，旭辉可能需要投入100 —570亿元接盘其股权 。

至于表外负债的真实准确数据，我想除了林中老板，外面的人应该知之甚少，这应该是任何一个企业的核心机密。

眼下，考验旭辉究竟是大白马还是黑天鹅的第一块试金石就摆在眼前。8月24日，旭辉一笔3亿美元的永续债将到期，如果旭辉到期不能赎回 ，这笔美元债的利率将跳升至11% 。有人算过，光是财务成本，到时旭辉每年就得增加约1亿元 。

永续债是不折不扣的吞噬企业利润的黑洞。旭辉永续债的总规模有多少，我还没有准确数据， 但大量的永续债如果长期存在，对旭辉“ 活下去 ” 必将构成重大威胁。

2，旭辉的楼盘口碑、质量能否根本改善和提升。

旭辉的楼盘质量和口碑，我认为在业界并不好，甚至很不好，跟碧某圆有得一拼。随便百度一下， 武汉、长沙、合肥、上海、北京等各地关于旭辉楼盘质量的各种吐槽、投诉和维权等信息几乎层出不穷。实话实说，在楼市市况好的时候，这都不是事，反正你不买，有的是人买。

但是，在楼市成交异常低迷的当下，楼盘质量和口碑，可是关系房企生死的大事。

如果买旭辉的房，不但要担心会不会烂尾，还要担心会不会漏雨、开裂甚至出人身安全隐患 ，你还能指望旭辉的房子能卖得好 ？

仅以旭辉在北京的几个楼盘为例。几年前， 旭辉北京公司开发的旭辉26街区、 旭辉6号院、旭辉7号院在交房前后都遭遇了大规模的业主维权 。

由于严重漏水、花园面积缩水等诸多问题， 当时，愤怒的旭辉6号院业主甚至打着横幅，占领了旭辉北京分公司位于北京朝阳区东四环红领巾桥附近的办公楼，时任旭辉集团副总裁兼北京分公司总经理的孔鹏躲着不肯见面，直到最后，引发警察到场。

但事后，不仅漏水问题未能彻底解决，有业主家中的家具还因遇水被毁 ，随后大门又出现裂缝 ，旭辉试图选择以每户赔偿2000元敷衍了事 ，令很多业主叫苦不迭。

而旭辉6号院在一片维权声中交房之后，同类悲剧在毗邻的旭辉七号院再次上演 。

据业主投诉称，小区工程质量低劣，大面积漏水， 电线随意裸露，甚至还有业主现场表演“徒手拆房”，不肯收房的业主被强行要求收房，而收完房子后却长期无法入住，苦不堪言。

当然，在老枪财经看来，旭辉的林中老板，是一个吃透行业且风险意识极强的人， 在当下民营房企生死存亡的关键时刻，我还是愿意相信林老板能明白，这个时候自己该做什么，不该做什么，最重要的事情是什么。

在2021年11月，林中还在一次演讲中说，高负债、高杠杆在危机时就会被淘汰，活下去一定是最重要的。现在，最后的考验时刻到了。