碧桂园短期偿债能力「开发商现金短债比」

2022年上半年，中国房地产企业经历了史上最严峻业绩大考，媒体统计超过50家房企预告亏损，能够实现盈利的公司罕见地成为少数派，碧桂园（02007.HK）算是其中之一。8月30日，碧桂园发布2022中期业绩报告，录得总营业收入约1623.6亿元，毛利约172.1亿元，本公司股东应占核心净利润约49.1亿元。

上半年，受疫情散点多发、购房者信心不足等多重因素影响，全国楼市降至冰点，第三方机构克而瑞发布的数据显示，2022年1-6月百强房企累计权益销售的同比降幅达到51%，出现腰斩。作为龙头房企，碧桂园的表现亦受拖累，集团连同联合营公司实现半年权益合约销售金额1851亿元（人民币，下同），低于2021年同期水平，不过下跌幅度优于百强房企跌幅水平，从全口径销售金额排名来看，碧桂园仍然处于行业销冠地位。

目前中国的人口状况、人口结构、收入预期等都发生了巨大的变化，房地产行业进入新的发展阶段，企业已不能够再沿着过去的逻辑，期待回到高峰时的数据和规模。不少业内人士预测，未来的商品房全年销售金额将从2021年的18万亿元下降至10万亿元左右，收缩的市场规模将给每一家房企带来新的挑战。

碧桂园管理层在中期业绩发布会上表示，这一轮市场调整周期的时间和幅度都超过了预期，目前，市场仍在筑底，行业尚未出清，企业爆雷不断，这对公司的经营确实带来了比较大的伤害。未来，碧桂园在保障公司稳定运营的同时，将不断调整发展策略，将重心放在保证现金流、资产负债表和利润表的平衡上。截至报告期末，碧桂园账面可动用现金余额1479.8亿元，而未来一年内到期需兑付短期债务为729亿元，公司流动性充足，融资渠道丰富，经营状况良好，有能力应对市场筑底周期。

数据显示，2022年上半年，碧桂园在214个城市，如约交付1070批次，超25万套房屋；下半年计划交付50万套，公司账面已售未结转资源（合同负债）高达7319亿元，这将在一定程度上保障公司下半年经营绩效的提升。

面对行业前景，莫斌表示，尽管行业信心的恢复仍需要一段时间，未来发展会逐步制造业化，对公司和产品提出更高的要求，但房地产仍然会是一个在长效机制下健康、规模体量超十万亿元规模的市场，活下来的企业将会有更大的机会。

经营稳定展现头部担当

2022年上半年，严酷的房地产市场环境冲击所有企业，绝大多数房企经营绩效出现下滑甚至亏损。中指院统计数据显示，已发布了业绩预报的房企约90家，其中近50家业绩预亏，另外还有一部分爆雷房企尚未披露2021年年报而处于停牌状态。

在此情景下，碧桂园未能独善其身，上半年总营业收入约1623.6亿元，毛利约172.1亿元，本公司股东应占核心净利润约49.1亿元，较上年同期有所下降。据悉，碧桂园本期利润下降主要受到多方面因素影响：一是疫情频发让多个区域施工节奏受阻，交付规模下降，从而影响结算数据；二是本报告期纳入结算的项目销售毛利较低，特别是2018年、2019年拿地的部分项目，受市场下行的影响尤为明显；三是为保障现金流的平衡，公司对部分区域的尾盘资产做了一些量价平衡的安排，从而对毛利率构成压力；此外，公司基于审慎性原则计提的减值，以及汇率波动造成的汇兑损失，都使利润表承压。

不过，导致利润下降的因素多为非现金性质，而且只是阶段性问题，下半年，公司预计交付50万套房屋，随着结转规模大幅提升，相信整体盈利水平将有所好转。另外，从碧桂园交出的成绩单来看，上半年的整体表现中仍有许多亮点，尤其是资产结构和现金流情况，均处于良好状态，反映在行业艰难背景下，公司为保证现金流、资产负债表及利润平衡上所努力的成效。

上半年，碧桂园累计权益销售1851亿元，权益现金回款1702.9亿元，权益回款率92%，已连续7年回款率超过90%，经营性现金流继续为正；截至报告期末，公司账面可动用现金余额1479.8亿元，可动用现金为短期债务的2倍。

同时，公司通过经营性现金流偿还高成本、期限短的融资，进一步优化债务结构，截至6月30日，集团总借贷余额为2936.8亿元，较2021年同期下降7.6个百分点，剔除预收账款的资产负债率也从2020年中期的81%下降至72%，净借贷比率仅为48.1%，连续多年保持在60%以下。

在信心比黄金珍贵的时刻，碧桂园为呵护市场信心和公司信用，从2021年底至2022年5月，累计购回本金总额5570万美元优先票据，2022年6月，公司又以自有资金提早完成一笔美元优先票据的赎回，本息共计4.1亿美元。此外，公司董监事承诺以市场化方式在境内二级市场购买不超过1亿元公司债券，目前已实施购买5999万元，充分体现核心管理层对公司未来持续经营能力和偿债能力的坚定信心。7月份，公司再度公告，集团全资附属公司将以市场化方式在境内二级市场购买碧桂园地产公司债券，首期规模不超过10亿元，截至8月底，该想计划已累计购买约2.8亿元。

碧桂园管理层表示，行业艰难，作为头部企业需要担当与坚持，未来，碧桂园有能力亦有实力确保期房完美交付、保障所有债权刚性兑付，保证公司始终处于稳定经营状态下，直到市场迎来转机走上正轨。

保障现金抵御行业周期

根据国家统计局数据显示，2022年1-7月，全国商品房销售额75763亿元元，同比下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%；而来自第三方机构数据显示，百强房企前7月销售额同比下降幅度为49.3%；同期，碧桂园权益合同销售额2152亿元，同比下降39.8%。可以看出，碧桂园销售情况优于百强房企，与另外几家绩优房企的下降幅度保持一致，显示出市场低迷的时候，稳健型房企仍能跑赢大势。

目前，全国各地频繁释放利好提振楼市信心，LPR长期利率下调等金融支持政策亦陆续出台，楼市政策的回暖有望带动市场面的筑底。对于后市，碧桂园管理层表示，目前还无法判断市场是否已经出清，但应该已经在筑底过程中。目前，公司已制定经营计划，一是拥有充沛的货量，预计全年权益可售货值不低于5300亿元，且该部分货量预计全年去化率不低于68%；二是均衡的布局可以对冲市场分化和局部疫情的恶化，公司可以通过调节货量供给，采取“以销定产”、“精准供货”去对冲风险，应对市场的不确定性。

数据显示，碧桂园截至6月末的项目可售资源约1.22万亿元，另有潜在权益可售资源2917亿元，两项合计约1.51万亿元，这些项目中，96%位于常住人口50万以上的区域，77%位于人口流入区域，75%位于长三角/珠三角/环渤海等五大都市圈。

基于财务安全原则，碧桂园同时在收入端和支出端加强管控，通过可动用现金管理，保持收支平衡状态。在收入端，公司继续强调销售回款效率，上半年平均按揭放款天数同比提升19天，新签约权益回款率提升了2个百分点；在大宗资产处置方面，公司在上半年盘活收回了69亿元；另外，为提高与合作方在项目层面资金使用效率，公司已启动与39家合作方的项目分家。

支出方面，则严格进行复工铺排，从源头严控开工量，真正做到“以销定产”，在“保交付”的前提下，避免无效开工带来的工程支付增加，预计全年工程款支付较往年有大幅下降，经营性现金流支出压力减小。

总体而言，在现金管理上，碧桂园目前进行每周资金计划的滚动铺排，确保有足够的时间、空间应对短期压力，“削峰平谷”，以平滑可能存在的阶段性波动，留足安全垫以应对外部的不确定性。2022年下半年，碧桂园在境外已无到期美元债；境内有两笔债达到可回售状态，合计40亿元，公司称已做好了相关的资金安排。

作为信用等级较高的民营房企，碧桂园是政府监管支持的示范性房企，融资渠道相对较为通畅。在2022年境外资本市场几乎停滞的状态下，公司发行可转债折合33.68亿元人民币，配售新股折合24.1亿元人民币；2021年下半年至今，公司境内发行公司债及中票合计61亿元、供应链ABS及ABN合计87亿元，是为数不多能够进行全品种融资的民营房地产企业之一。

公司管理层透露，目前在交易商协会和中债信用增信公司的支持下，碧桂园也在推进中票的发行，相信境内外债券价格会伴随着行业的改善，逐步回到合理水平。

战略升级开辟新兴赛道

在确保房地产主业经营和财务双重安全原则下，碧桂园亦启动了公司战略的全面升级，围绕地产主业，顺势而为开辟增长第二曲线，充分布局科技智慧建造体系，及上下游产业链新业务赛道，形成了“高科技综合性企业”的清晰打法。

在迈向科技建筑新时代，碧桂园响应国家智能建造发展战略，目前已整合科技建造体系上下游内部资源，于2022年6月成立科技建筑集团，依托BIM数字化、新型装配式、建筑机器人自动施工等新技术，引领建筑行业迈向工业化、智能化，推动产业转型升级。同时，公司通过科技建造体系对内全承接和对外拓展代管代、EPC、施工总承包、劳务分工等工程，为全社会提供高质量的建筑产品和高附加值的建设服务。

近年来，建筑业的转型升级一直是相关主管部门积极推动的重大课题，据 “十四五”规划和2035年远景目标，国家对新基建战略的重视程度持续加深，创新发展的步伐加快，重点发展绿色建筑成为未来发展的主旋律。2022年5月，住房和城乡建设部办公厅印发《关于征集遴选智能建造试点城市的通知》，决定征集遴选部分城市开展智能建造试点。

与此同时，智能建造和代管代建的市场空间亦随着房地产行业格局的变化而被充分释放。目前，国有房企和地方平台公司逐渐在土地市场中占据主导地位，但这些拿地主体多数依赖轻资产代建公司参与开发，从而催生出大量的代建需求。另外国家“十四五”规划提出要在核心城市筹建650万套保障性租赁住房，各地方政府对代建业务的需求也显著提升。

新增的市场需求，带来专业代建公司业务的蓬勃发展，步入真正的“代建黄金时代”。 拥有强大开发运营能力的碧桂园，凭借过去数十年磨砺的产业链整合能力，已经成功切入代建赛道，并将这项业务定位为公司房地产主业的补充，被视为公司转型升级、多元化探索、“轻重并举”发展的新着力点。

尤其值得提及的是，碧桂园旗下博智林机器人公司在智能建造和代管代建业务中所具备的突出竞争力。资料显示，博智林机器人公司于2018年开始布局的机器人研发工作，因其主要研发方向便是建筑机器人。截至2022年7月底，该公司旗下已有30款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖28个省份（直辖市、自治区）超550个项目；累计交付超1200台，累计应用施工面积超1000万平米；获得中建五局、中国五冶集团、中铁建工、中交一公局、北京建工四建、西安高科新建等客户的一致认可。未来，在智能建造和专业代建业务方面，博智林所拥有的硬核科技实力，有望为碧桂园赢得这一赛道上的先机。