房地产企业债务危机「又一千亿房企面临债务危机」

作为行业内最新的债务违约者，这家房地产服务提供商的股票几乎一文不值

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本文作者 梁武仁

中国房地产市场持续低迷，让曾经的耀眼明星纷纷陨落。

最新的受害者是易居（中国）企业控股有限公司（2048.HK），它曾经是房地产服务行业炙手可热的明星，电商巨头阿里巴巴（BABA.US; 9988.HK）是它的主要股东。该公司上周表示，它未能偿还4月18日到期的价值2.98亿美元的债券，引发了与这些债券有关的其他债券的一连串的“交叉违约”。

这种相互关联的债务在中国比较常见，会让一次违约迅速演变为企业面临的更大问题。

易居首次提出可能违约是在上个月底，当时它试图让债券持有人将旧票据换成新票据，并同意修改条款。这一尝试最终在债券到期前失败了，但易居周一表示，大部分违约债券持有人已经同意了一份重组方案。

不光是易居，基本上所有的中国房地产企业的日子都不好过。

中国的房地产市场在过去20年以惊人的速度扩张。在中国计划经济时代被忽略多年之后，开发商无节制地借贷，以极快的速度建造新的住宅和商业地产。如今，中国政府希望放慢速度，其中一个手段就是限制房地产企业借贷，这让房企很难为新的项目融资，或者为现有的债务进行再融资。

除此之外，全球利率上升，导致借贷成本升高，限制了开发商建设新项目的能力，切断了再融资渠道。随着中国房地产公司前景恶化，全球评级机构一直在下调它们的评级，甚至撤销对它们的评级。这无异于火上浇油，导致受影响的公司在国际债务市场借贷的成本更加高昂，甚至完全受阻。

与此同时，由于新冠疫情的管控措施以及居民家庭收入下滑，中国各地的房地产销售正在大幅缩水，导致房地产开发商和易居这样依赖房地产交易获得收入的服务机构营收下降。

据说是世界上负债最多的房地产公司恒大集团（3333.HK）去年底出现了债务违约，引发了全球媒体对中国房地产公司困境的关注。恒大并不是孤例。据《华尔街日报》统计，过去一年，未能如期偿付美元债券的中国房地产开发商已经不下十个。其他违约者包括正荣地产（6158.HK）和花样年控股（1777.HK），两家公司都在香港上市。

同样反映该行业困境的是，许多在香港上市的中国房地产公司未能在3月31日的最后期限前报告2021年度业绩。花样年就是其中之一。

一文不值的股票

开发商的困境已经传递到易居这样的公司，因为这些开发商提供的产品，是这些服务提供商的业务基础。易居去年的收入增长了近10%，在市场深度低迷的情况下，这是一个不错的成绩，它得益于易居在2020年11月收购的互联网房地产平台乐居控股提供收入。

但易居去年亏损94亿元，因为开发商未付账单的可能损失准备金飙升。由于现金持有量和业务萎缩，该公司的债务股本比从一年前的略低于65%飙升至2021年底的逾200%。

考虑到该公司的困难处境，易居的股票几乎一文不值也就不足为奇了，目前它的股价不到1港元。根据2021年的营收情况，该公司股票的当前价值换算成市销率仅略高于0.1倍。

其他违约的中国房地产公司的股价也同样低迷。正荣地产的股价今年已下跌近84%，远低于1港元，而花样年控股因未能按时发布2021年财报，停牌前只有0.2港元。

易居股票的惨状，与它2018年高调在香港上市相比，简直一个天上一个地下。它于2016年从纽约证交所退市。在阿里巴巴以及恒大等20多家房地产开发商客户的支持下，易居在香港上市，当时的市值约为34亿美元。该公司最新的市值仅为上述数字的零头，按照周二的最新股价计算，其市值约为1.5亿美元。

易居或其他任何一家中国房地产公司能否重回昔日的辉煌，都是未知数。可以肯定的是，北京方面可能不希望房地产市场的低迷毁了中国经济，眼下它正因新冠奥密克戎变异株疫情的暴发而再度陷入困境。中国政府已经在采取一些措施，通过放款提速来拯救该行业，这表明它不会在这个行业崩盘时袖手旁观。但考虑到中国政府想要遏制房地产投机，创造一个更健康的房地产市场，它也不太可能允许开发商像2005年一样再次胡来。

不过，对易居来说，它与阿里巴巴的关系可能是救命稻草。去年11月，这家电子商务巨头在战略联盟下通过股权互换，将其在线房地产销售平台天猫好房出售给了易居。天猫庞大的用户基础也可以为易居带来更多业务，扩大在线业务。而乐居的加入已经提振了这一业务。

此外，由于易居预留了大量资金，应对可能出现拒付风险的应收款，它现在可能就不再需要继续预留这么多资金。这部分占用资金的减少，将降低公司的成本，至少在一定程度上可以帮助它慢慢恢复盈利。现在，市场只需要显示出一线生机，就能让易居和许多同行走上更可持续的长期轨道。