这一波房地产降价有点狠 会不会进入降价周期 「房地产销售周期」

中国自从上世纪90年代放开房地产市场以来，似乎房地产就没降过价，反而是越喊越涨，直到不久前的高潮，房地产调控也搞了好几次，也是越调控越涨价，土地价格也随着房产商竞价水涨船高，直到前两年开始推出限售期，房产价格才算真的稳了一下。

十一金秋本是房产黄金时期，万科却带头降价，碧桂园也在搞降价促销，房产价格下跌这才真的回到公众的视野之内，房子真的要降价了吗？

从欧美历史来看，包括日本的泡沫破裂，房产降价周期真的是伴随金融危机的，美国次贷危机就搞垮了房价，甚至出现了1元甩卖的案例，很多负资产的人被赶出抵押贷款买的房子，可以说，房产周期与金融周期息息相关，房地产稳不住就可能会进入金融危机。

参考图

那么，中国真的要进入房产降价周期了吗？从出生率来看，由于计划生育的原因，80后，90后，甚至2000后，人口出生率是下降的，这必然造成房产购买规模的缩水，并直接产生购买规模下降从而推动房产规模下降的事实。

还有一些年轻人，家里长辈们本来就有房子，这样更不需要购买房子了，总体上购买规模的下降现在开始发力了吗？目前还很不好说。

不管怎样，从四线城市开始，已经出现了价格下降的苗头，现在万科在厦门也搞降价，很可能降价促销的模式会蔓延至一二线城市，到那时才能说房价真的要降了，现在这些小苗头还无法做出总体判断，房价仍然处于高位。

参考图

宏观调控这么多年，目的就是防患于未然，等到房子价格真的开始跌了，各种防范措施就要发力了，特别是金融领域的防范风险更为重要，现在房产按揭、房产商贷款、房产商债券等，都是将债务转移到了金融领域，一旦价格下跌，最终必然会冲击金融体系。

在金融领域，近年来一直强调防范系统性区域性金融风险的发生，但在房产价格真的进入下降周期之后，防风险的措施还真的会受到严峻的考验，降低杠杆，其中很重要的就是降低房地产领域的杠杆，特别是房产贷款这些个人的债务杠杆，房地产商的负债杠杆等等，都是最易受到冲击的环节。

从美国次贷危机来看，由于房产价格持续性下跌，很多房子最终都成了负资产，被银行收回的抵押贷款房产也很多，当年的美国可是惨不忍睹啊。

参考图

现在美国刚刚缓过劲来，美联储就持续加息，美国基准利率事实上已经进入常规水平，还有一部分美联储在危机期间购买的债券，这些债券很多都是房产债券，包括美国两房债券，就是房地美和房利美发行的债券，都还在美联储手里捏着呢，美联储在加息的路上必然会有所顾忌，小步慢跑才是符合实际的。

历史上来看，中国还没爆发过房产危机，但是价格下降之后恐怕就很难说了，这要看房价最终会回落到什么位置，目前的各种判断显然为时尚早，要真正等待市场博弈的最终结果，现在只能强调真正把杠杆降下来，不仅房产领域，其他领域也一样要降低杠杆，这些宏观决策都是很正确的，剩下的就等着市场的博弈和演变了。