沧州市住房公积金贷款政策「沧州市公积金」

导读

住房公积金关系民生，涉及千家万户，是缴存职工最关心、最直接、最现实的利益问题。为了加强住房公积金政策的宣传力度，全方位宣传公积金制度，让缴存职工充分享受住房公积金发展成果，更好地维护广大职工的合法权益，即日起，沧州市公积金管理中心盐山县管理部推出《沧州住房公积金政策百问百答》专栏，敬请关注。

《沧州住房公积金政策百问百答》分为四个专题分别为：缴存答疑，提取答疑，贷款答疑，组合答疑。

本期主题：贷款答疑

内容提要：本次答疑包含38个小题，采取一问一答的形式，带领大家了解住房公积金贷款的条件、额度计算、还款方式、贷后管理等业务办理中的重要事项，尤其是对征信相关内容和提前还贷等内容进行了详细的介绍。

1

办理住房公积金贷款的条件是什么？

职工住房公积金贷款应具备以下条件：（1）具有当地常住户口或有效居留身份，具有完全民事行为能力；（2）本人及所在单位在沧州地区连续且正常缴存住房公积金半年以上；（3）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（4）购买合法的自住住房，同时具有合法、有效的购房合同或协议；（5）已付购房款符合规定比例；（6）能够提供管理中心认可的担保方式进行担保。

2

如何计算个人的公积金贷款额度？

根据《沧州市住房公积金贷款管理办法》规定，缴存职工购买商品房办理住房公积金贷款额度主要受以下四个因素影响：

（1）不能超出贷款的最高额度。我市规定借款人夫妻双方正常缴存公积金的，公积金贷款最高额度为60万；一方正常缴存公积金的，最高额度为40万；

（2）不能超过房屋价格的一定比例。购买第一套房的，贷款额度不得超过房屋总价的70%；购买第二套房的，贷款额度不得超过房屋总价的40%；

（3）不得超过个人账户缴存余额的一定比例。账户余额挂钩贷款额度=借款人账户余额×10×缴存时间系数 配偶住房公积金账户余额×10×缴存时间系数；

（4）不能超过家庭还贷能力。贷款职工每月还本付息总额不能高于家庭月收入的50%。缴存职工月收入按本人缴存基数计算。

按照以上4条计算出的最低额度，即为借款人的最高可贷额度。如购买二手房等，还需要另外考虑房龄等因素，借款人可到购房所在地住房公积金网点具体咨询。

3

住房公积金个人贷款计算公式中的缴存时间系数如何确定？

《沧州市住房公积金管理委员会关于调整住房公积金贷款政策的通知》沧金管委〔2017〕2号规定，缴存时间系数为：缴存时间满6个月至24个月的为1；满25个月至36个月的为1.2；满37个月至48个月的为1.5；超过48个月的为2。

4

职工申请住房公积金贷款时的房产套数如何计算？

以住房公积金贷款次数认定房屋套数，即住房套数通过人民银行征信系统和住房公积金管理系统查询和认定。借款人和配偶没有住房公积金个人住房贷款记录，则认定为首套住房贷款；借款人和配偶有过一次住房公积金个人住房贷款记录且已还清，则认定为二套住房贷款；借款人和配偶有过两次或两次以上住房公积金个人贷款记录，则认定为三套住房贷款，停止发放。

5

目前的住房公积金贷款利率是多少？

住房公积金贷款利率低于商业银行个人住房按揭贷款利率。按住建部和人民银行规定的住房公积金贷款利率，目前（自2015年8月26日起）为：五年以下（含五年）的年利率为2.75%；五年以上的年利率为3.25%。

6

二套房利率怎么算？

二套房利率在首套房利率的基础上上浮10%。

7

住房公积金贷款还款方式有哪些？

目前住房公积金贷款采用的还款方式有“等额本金”和“等额本息”两种。

8

等额本金与等额本息还款法的区别是什么？

等额本金就是每月还款的本金一样，即借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。

等额本息每月还款额一样，即每月本金与利息之和不变，但本金与利息比例是变化的。比方说等额本息每月还款1000元，第一月还款的1000元中本金是230，利息是770元；由于第一月还了230本金，利息相应减少，而每月还款额一样，所以本金比例增加。则第二月的1000元中本金是231，利息是769元。直至最后一月还款的1000元本金是996，利息是4元。

9

国家遇贷款利率调整时，公积金贷款利率如何调整？

住房公积金个人贷款利率按中国人民银行规定执行。每当国家调整利率标准时，调整前的贷款，从下年1月1日起执行新的利率标准。尚未签署贷款合同的，公积金贷款是从当年1月1日起执行最新的利率标准，还款额相应下调，并且全年的每个月还款额度相同。如果遇到利率上升，则次年的还款额度也将上调。为避免利息上下调整造成逾期、产生不良信用等情况，用户可以在每年1月携带身份证到所属住房公积金管理部（分中心）查询调整利率后的还贷数额；也可以在扣款账户中适当多存一些钱，有备无患。

10

住房公积金贷款的最长期限是多少？

住房公积金贷款最长贷款期限不超过30年，且贷款期限不长于借款人自贷款发放之日起至国家法定退休年龄后5年之内的年限。如果所购房屋为二手房，房龄与贷款期限之和不得超过40年。

11

每月能用个人及配偶的公积金偿还住购房贷款本息吗？

偿还住房公积金贷款可以，须签订对冲协议。偿还商业银行住房贷款暂不支持，但每年可以提取一次住房公积金用于偿还贷款本息。

12

沧州市盐山县缴存的住房公积金是否可以到泊头买房贷款？

可以，沧州市辖区内缴存的职工在本市所辖各县市区，均可以按相关规定正常使用住房公积金。

13

对冲还贷业务是什么？

对冲还贷是住房公积金借款人与市管理中心签订协议后，按月从借款人和共同借款人住房公积金账户内，扣划当月应归还的贷款本息，无需再到业务大厅办理提取业务。

14

对冲还贷签约有什么条件？

个人住房公积金账户状态正常，不存在账户冻结状态；个人住房公积金贷款还款正常。

15

对冲还贷时间在什么时候？

于每月扣款日（遇节假日相应顺延）从借款人或配偶住房公积金账户余额中提取相应用于归还当月的还款额。

16

对冲还贷业务如何办理？

住房公积金贷款借款人夫妻双方携带身份证，到业务大厅签订对冲还贷协议，由管理部工作人员录入系统后生效。

17

购买商铺和写字楼能不能申请公积金贷款？

不可以。住房公积金贷款用途只能用于购买本市范围内的自住住房。

18

异地购房能申请住房公积金贷款吗？

不可以。异地购房应在购房地办理公积金贷款，可咨询购房地公积金管理机构是否支持异地贷款。

19

异地缴存在沧州购房能办理住房公积金贷款吗？

不可以。沧州市现不支持异地贷款。

20

办完商贷，能转成公积金贷款吗？

不可以，目前盐山住房公积金暂停办理商业贷款转公积金贷款业务。

21

名下已有一套房，买第二套能申请公积金贷款吗？

可以，如第一套房采用了公积金贷款，那么再次购房需还清第一套贷款，并且按二套房情况办理，即购房首付占总房价比例不低于60%，贷款利率上浮10%；未使用公积金贷款则可按首套房情况办理。如认定为三套房则不能办理。

22

贷款发放日为1月31日，那么2月份将在哪天扣款？

使用自由还款的一般来讲，放款日为几号，那么扣款日就为每月的几号，如果出现某月没有相对应的扣款日，那么当月的最后一天就为扣款日。例如您的这种情况，那么2月份的扣款日就是2月28日。

23

如何更改公积金还款的银行卡号码？

携带本人身份证及银行卡到公积金管理部办理更改即可。

24

如何办理提前还款？

根据相关文件规定，借款人正常偿还贷款六个月后即可提前还贷。提前还贷分为提前一次性还清和部分提前还款两种方式，可以任选一种办理。

（1）提前一次性还清：借款人需要在正常扣款日的前后五个工作日以外携带身份证等相关资料到住房公积金管理部（分中心）办理提前还贷预约，并在银行卡中存够工作人员为您计算的还贷金额，待扣款成功5个工作日后，携带身份证到住房公积金管理部(分中心)开具还清证明，凭还清证明等资料到相关部门办理解除抵押手续。

（2）部分提前还款：借款人按照以上方式办理还贷预约，并在银行卡中存够申请提前还贷的金额，待扣款成功后，于次月按照工作人员为您计算的新的月还款金额继续按月还贷即可。

25

部分提前还款后偿还贷款有什么变化？

可选还款额不变缩短还款期限，也可以选择期限不变降低还款额。

26

办理住房公积金贷款有什么费用吗？

没有，办理住房公积金贷款不会收取任何费用。

27

成功申请公积金贷款后提前还款要收多少违约金？

成功申请公积金贷款后，借款合同到期前职工选择提前部分还款或提前结清贷款，均不收取任何违约金。

28

军人住房公积金现在在沧州市可不可以用来购房贷款？

不可以。部队公积金单独缴存，与地方不联网，需咨询部队相关部门。

29

房贷审批中征信有什么作用？

房贷审核中，征信报告是非常重要的资料，征信好坏直接影响是否可以贷款，申请购房贷款的前提之一是个人征信良好。

30

征信报告如何获取？

需本人携带身份证到人行大厅查询，通过自助查询机认证后进行打印。

31

征信报告打印那个版本？

办理住房公积金贷款，需要选择打印明细版，各类信息罗列比较详细完备。

32

征信报告有时效性限制吗？

在贷款办理中，征信报告有效期为一个月，过期需重新打印。

33

征信报告显示有担保或贷款情况，是否影响贷款办理？

影响贷款额度，在计算可贷额度时进行核减。

34

征信报告不良记录是什么意思？

不良信用记录公民在与银行发生借贷行为时，产生逾期还款或者未按约定还款行为时，这样的记录就称为不良信用记录。

35

管理中心认定为失信的行为有哪些？

（1）提供虚假证明材料骗取住房公积金贷款的；（2）住房公积金贷款 逾期连续3期或累计6期以上的；（3）贷后无故停缴6个月以上的。

36

失信行为将受到什么惩戒？

（1）将该职工纳入住房公积金诚信黑名单；（2）取消其五年内的住房公积金提取和贷款资格；（3）自纳入住房公积金诚信黑名单之日起按贷款合同约定将其贷款利率上浮至同期商贷基准利率水平。

37

因年费产生非恶意逾期，开具非主观恶意逾期证明，可以办理住房公积金贷款吗？

不可以。沧金管字[2020]13号文件规定，在申请公积金贷款前24个月内，贷款、贷记卡、准贷记卡存在连续3期(含)以上或累计6期（含）以上逾期记录的不予贷款。

38

夫妻名下有一套公积金贷款为婚前一方办理贷款，现在新购房屋需要办理贷款，是否需要结清存在的公积金贷款？

需要结清贷款后办理。同一时间段，每个家庭只能有一套公积金贷款，未结清不能办理贷款。