房贷“商转公”变相降息,酝酿楼市新变局「商业银行贷款可以转公积金贷款吗」

今年以来，房贷利率不断下降，公开市场的LPR已经下调了三次，最近一次发生在8月22日，五年期贷款利率直接下调15个基点。

然而，存量贷款利率却岿然不动。不过，这种局面，被长春打破了。

8月23日，长春市住房公积金管理中心发布了《关于公开征求<长春市商业性个人住房贷款转个人住房公积金贷款管理办法(征求意见稿)>意见的公告》。

《公告》将于9月15日开始执行。

这份文件的目的，是为减轻购房者的压力，推动存量商业贷款转公积金贷款。

也即当下已经购房的业主，在符合条件的情况下，可以将商业贷款转为公积金贷款。

我们都知道，商业贷款利率高，公积金贷款利率低。今年以来很多老业主呼吁降低存量贷款利率，目的就在于此，降低利息，减轻还贷压力。

由于存量房贷利率一直没有下调，很多人的还贷利率基本都在5.5%以上，有的甚至在6%以上。然而，在不断降息的背景下，当下很多城市的商业贷款利率最低可以做到4.1%。

二者之间相差几乎达到了2个百分点。公积金的贷款利率更低，基准利率是3.25%，与当下首套房的最低商业贷款利率还要低0.85个百分点。

举个例子来理解一下。比如存量贷款还有100万尚未还清。如果按照5.5%的存量贷款利率偿还，25年时间，利息为84万，总还款184万。

如果将100万转为公积金贷款，利率变为3.25%，利息为46万，总还款146万。

相比之下，商转公之后，还款减少了38万。

在此之前，长春其实也可以商转公。

全国范围内，目前还有重庆、武汉、深圳、长沙、厦门、合肥、石家庄、乌鲁木齐、兰州、太原、郑州、福州、南昌、贵阳、昆明、乐山、大庆、泰安、无锡等部分城市，理论上也可以。

大多数城市，并不支持商转公。

而且，在允许商专公的城市中，手续复杂，申请难度也比较大。

长春发布文件，进一步推动商转公，就是为了降低转变的难度。当然，话虽如此，按照文件，转变也不是那么容易，设置了很多条件。

首先，申请商转公的用户，必须符合公积金贷款申请资格，需要连续缴纳公积金6个月以上。此外，要求申请人只有一套住房，并且在原商业银行还款三年以上，没有违约记录。

符合申请资格的，可以有两种方式商转公。

一种是以所购住房作抵押先还后贷。借款申请人自筹资金将原商业贷款结清并解除贷款抵押，用原商业贷款抵押的房屋作为商转公贷款的抵押担保；

另一种是以所购住房作顺位抵押。借款申请人未结清原商业贷款，且抵押权人仍为原商业银行的情况下，原商业银行同意增加办理商转公贷款业务的公积金贷款受委托银行为该房屋第二顺位抵押权人，办理顺位抵押登记，同意协助办理用公积金贷款结清原商业贷款。

当然，申请过程中还有其他限制，比如：

第一，要求商转公的额度不超过原商业贷款的本金。

也即，如果原商业贷款只剩下50万，那商转公额度最多也就50万。

第二，商转公贷款最长期限不得超过原商业贷款剩余期限。

也即，如果原商业银行还款期限还剩20年，那商转公申请的最长期限不能超过20年。

总之一句话，只要你是规规矩矩的贷款人，符合条件，理论上基本就能申请商业贷款转公积金贷款。

对于长春来说，可谓勇气可嘉。

之所以有这种勇气。一方面，是长春楼市太冷，必须出奇招。

因为疫情，原本就冷场的长春楼市，今年更冷。前7个月新房成交量同比下跌了51%。房价则跌回到了四五年前。

数据来源：国家统计局

另一方面，长春市的公积金余额充足。

根据长春市公积金管理中心披露的数据来看，其2021年公积金缴存总额1941.05亿元，当年提取1197.16亿元。

提取额度占缴存额度61.67%，还有超38%的额度没用。

本号认为，长春方案应该让更多城市跟进。

考虑到每个城市的公积金存量不一，额度有限，仅靠公积金，支撑不了所有人降压减负。在推动存量贷款商专公的同时，还应该呼吁降低存量商业贷款的利率。只有存量商业贷款利率下降，才能惠及更多的人。

存量商业房贷迟迟不降，不过是商业银行自己在打自己的小算盘。存量房贷降息，意味着商业银行的利润将缩水。

然而，迟迟不降，却引发了另一种现象。

新购房贷款利率最低可以做到4.1%，存量贷款始终不降，很多人觉得不划算，出现了成规模性的提前还贷潮，转而寻求抵押贷。

各城市各银行的抵押贷利率不一，但基本都是在3.5%左右。存量贷款利率很多都是5.5%左右。换作是你，是选择继续扛着5.5%的利率，还是选择提前还贷，转而寻求利率更低的抵押贷？

当然，提前还贷潮还有一个更重要的因素，中产阶层对自身收入和工作不确定性担忧，趁现在手头还有些钱，提前还掉，以免未来还不起，房子变成法拍房。

无论出于何种目的，提前还贷潮带来的影响，便是进一步缩减商业银行的利润。

商业银行收入的主要来源，是贷款利息。当越来越多的人不愿贷款买房，而且还有不少人提前还款，他到哪去赚利息？

所以说，存量房贷利率不降，不但阻止不了银行利润缩水，反而会加大缩水空间。

降低存量贷款利率，不仅可以减轻已经购房者的压力，还能促进消费，促进经济增长。

​逻辑上很好理解，假如你一个月收入2万，每个月还款1.2万，只剩下8000元消费。如果存量房贷利率下降，每个月还款降到1万，那么你每个月理论上就有1万元可以消费。

每个月多出的2000元，可以去购买其他自己想要的东西，推动了消费，推动了经济增长。

反之，如果不降，房贷占据大部分收入，消费力就无法提升。