商业贷款 公积金贷款差别有多大 「商业贷款和公积金贷款哪个好」

在现如今的房价压力下贷款买房成为多数人选择的购房方式。一般来说，房屋贷款方式有三种：一是住房公积金贷款；二是商业贷款；三是组合贷款。

今天就给大家分析一下现有的贷款方式，为您解疑答惑。

一、公积金贷款与商业贷款的差异

（一）面对的房屋类型不同

住房公积金贷款只能用于购买70年产权的住宅使用，除此之外的商办房等类型的房屋是不能申请公积金贷款的。因此大家在买房申请贷款时一定要注意这一点。商业贷款面对的房屋类型较为宽松，除了住宅之外，公寓也可以申请。

（二）贷款利率的不同

这是因为公积金贷款不是以盈利为目的的政策性贷款，因此它的利率相对较低。

而商业贷款就不同了，商业银行贷款是以盈利为目的，利率相对高一些。

（三）贷款额度不同

一般来说，如果商业贷款和公积金贷款购置同样的一套房子，那么公积金贷款与商业贷款的首套房子可贷到的比例不同。

（四）贷款流程不同

1、公积金贷款

公积金贷款的流程一般是：资质审核、房屋核验——网签——评估——面签——初审——签借款合同——缴税——过户——出房产证——抵押——放款

2、商业贷款

商业贷款的流程一般是：资质审核、房屋核验——评估——同贷——网签——缴税——过户——出房产证——抵押——放款

（五）还贷方式不同

商业贷款可以选择的还贷方式非常多。相比之下，公积金贷款的还贷方式较为单一，以等额本息和等额本金两种方式为主。此外，公积金贷款只有一次提前还款的机会。

ps.等额本金等额本息分别适合哪些人？

1、等额本金

等额本金的还款方式比较适合有一定经济能力的个人或者家庭，这样的个人或者家庭才比较容易负担得起等额本金的前期还款。

2、等额本息

等额本息的还款金额是固定的，每个月所还的金额都是一样，对于每个月收入比较固定的家庭来说，在贷款买房的时候可以选择等额本息的还款方式，比较适合青年人。随着在职经历的增加，青年人升职加薪的机会比较大，等额本息可以缓解贷款压力，提高生活质量。

（六）审批时间和机构不同

1、贷款大约需要20个工作日出审批结果。而公积金贷款则大约需要40个工作，这主要是因为公积金审核完之后还要交给银行再审查一次。

2、商业房贷主要通过银行审批，决定权在银行。公积金房贷则需要通过公积金管理中心审批，决定权在公积金管理中心，银行只是执行机构。

二、组合贷分析

组合贷，是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人，又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时，还可以申请个人住房公积金贷款。

（一）办理组合贷有哪些步骤

到贷款银行提出借款申请——签订合同——办理抵押、保险——开立账户——签订还款协议——银行划款——按期还款

（二）组合贷款有哪些弊端

1、办理银行有限

如今，能够承办组合贷的银行非常少。办理组合贷的借款人会发现公积金管理中心只是与某一家银行合作，对借款人申请组合贷业务有很大的局限性。

2、手续繁琐

办理组合贷款，等于要办理一次公积金贷款和一次商贷，准备材料较多，手续繁琐，且贷款资金需在办理完产权过户，并完成抵押登记后才能发放并划入卖方账户，需2至3个月。从“组合贷”的操作流程看，贷款时间过长，卖方不愿意。

3、手续费多

公积金与商贷均收取担保费，还有额度不等的评估费。另外借款人若通过中介公司或者贷款服务机构办理，还需要支付服务佣金。如此，组合贷比纯公积金贷款或商业贷款的手续费要多。

4、置业升级受“牵连”

组合贷的弊端在于借款人置业升级换房时会受到二套房政策的“牵连”。组合贷中，商贷部分会在央行的征信系统中留档，置业升级时会被认定为二套房。而住房使用公积金贷款还清后卖掉，再次用公积金贷款还将会算作首套住房，按优惠政策执行。

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