坐拥大量优质地段资产 国企如何参与城市更新？

“（城市发展）到了这个时期，过去的大拆大建模式基本上需要告别。目前，有大量的优质地段的资产在国企、央企手里，我相信国有企业将在城市更新中大有作为。”

10月23日，“2020年中国国企资管创新峰会暨首届城市更新（上海）高峰论坛”（下称“论坛”）在沪举行，住建部政策研究中心原主任，中国人民大学教授、城市更新研究中心主任秦虹表示，城市的发展应该从过去扩张式、增量式的发展转到聚焦城市内涵式、集中式的发展。

“2018年城镇常住人口是1981年的4.12倍，同一时期，中国城市的建成区面积是1981年的7.89倍。建成区指能够满足人民工作生活需要的建筑面积，由此可见，城市的扩张的速度比城市人口增速快了一倍。快速扩张带来了城市内部的大量低效空间。”秦虹说。

同济大学常务副校长、中国城市规划学会副理事长伍江认为，城市更新将是一个持续的常态化状态。

“我们过去是在一张白纸上建一个新的城市，这在今天是不可能的。我们要改变传统的城市管理模式，精细化城市管理是实现城市有机更新的重要手段。”伍江说。

秦虹认为，城市的发展应该从过去扩张式、增量式的发展转到聚焦城市内涵式、集中式的发展。她透露，去年年底在北京做的一项调查显示，在低效利用资产中，国企央企所持有的占到65%。

“即使北京这样一个单位地区GDP相对来说比较高的城市，还有大量低效的闲置的资产，我觉得很多城市也存在这样的问题。我们说聚焦城市内部来实现城市更新，意义非常重大。”秦虹说。

国企参与城市更新存在哪些难点？

广州城市更新协会会长、珠江实业集团总经理郑洪伟认为，第一是规划的协调，释放国企存量用地的价值，关键在于落实国有存量用地的规划指标，从总体规划到控制性规划到修建性规划，都需要地块属地区政府的大力支持；第二是利益调和，国有存量用地存在历史情况复杂、权属主体不清晰，利益相关方较多，历史包袱较重；第三是如何通过产业导入，盘活土地。

面对挑战，国企如何作为掘金存量地产？郑洪伟认为，国有企业最大的机会是发挥自己的体制优势和产业优势，积极开展对国有存量土地的盘活，在实践层面的关键是如何发挥产业加金融的作用。

首先，城市更新的核心问题是怎么样把优势的产业导入进来。

“如何结合存量土地的自身特点，区位交通条件和属地产业规划要求等限制性条件，引进和培育有较高成长性的新兴产业方，实现和产业方的共同成长，这个是盘活土地的核心关键。”郑洪伟表示。

其次是资本运作。“城市更新要摒弃短平快的房地产开发思路，这就需要涉及大量的经营性的资产，也需要大量的现金。怎么样把不稳定的低收益的现金流资产变成稳定的持续增长的现金流资产，但是又不能卖，而要经营，推动资产证券化肯定是有效的手段。”郑洪伟说。

明源地产研究院院长黄乐认为，通过资产证券化能够真正打通国企存量资产的投融业务闭环。通过资产管理能力来提升资产创造现金流价值，然后才能通过资产获得抵押贷款，REITs是非常有效的途径。