对未来房地产投资的看法「什么是房地产投资分析」

《上篇》主要从全国房屋综合价格指数、人口城镇化率、全国房屋成交量、全国商品房库存销售量、人口出生率以及全国人口分布状况等宏观层面对我国房地产市场进行分析。本篇主要从投资回报的角度，来综合分析买房投资的长期回报水平。

首先，我们来看看买房投资是不是一门好生意。

对于刚需来说，配置房产用于安置家庭、提高生活质量，通过现金换取美好的生活体验，固然是一门好“生意”，但这不是投资。

如果手头上有闲钱，靠购买房子来获取资产的增值，从投资的角度来看，那是一笔不划算的投资，这样的资产配置，代价实在是太大。

在《上篇：宏观层面分析》中可以看得出，随着中国城市化进程的加速、房地产市场渗透率的不断提升、人口出生率的下降趋势以及老龄化趋势的加剧，再加上70后、80后存量房巨大保有量的现状，房地产市场增量需求在不断受到挤压，未来市场能否继续保持高速发展，具有巨大的不确定性因素。

树是不可能长到天上去的。据资料显示，中国过去10年平均通货膨胀率为7%，未来房子可能还会在短期内保持继续上涨趋势，但不会一直上涨。然而通货膨胀却可以伴随经济发展一直存在，除非经济开倒车。

在我看来，好生意应该是商业模式简单、未来充满想象、具有一定的确定性，长期来看能够给我们带来满意的投资回报。综合分析，从商业模式、未来、确定性来看，投资房产显然不是一门好生意。

我们再从投资回报的角度，来看看买房投资是不是一门好生意。

本质上，房子还是属于商品范畴，虽然有其实用价值，但其自身是不会带来经济流入的（从这点来看已经不符合巴老爷子的投资逻辑）。其次，投资房产赚钱的主要逻辑（投资界称为商业模式），无非就是以下三点:

1、房屋出租，在其存续期内获取源源不断的租金流入、以及最终的处置收入；

2、资产增值，通过市场交易获取利差；

3、抵押融资，利用杠杆进行再投资（离普通大众太远，暂且忽略）

以北京为例，从成本、收入的角度来推演下购买一套房子的投资回报。

根据最新资料，北京目前的房价，二环均价8W、五环4W左右，如果取中间价6W算（假设为精装修），全款购买一套100平米的普通住房，初始投资成本600万。

假设以600万的成本购买一套房子，从投资出租、银行存款、股票投资三个纬度来比较下三者的投资回报率。

1、投资出租：

目前中国的商品房最高年限为70年，假设从开发商拿地开始，按70年的寿命出租，每月租金按1W算（目前看这个租价已超出平均水平，为了简化模型，暂且忽略后期租金上涨），70年总收入1*12*70=850W，70年后房子先按2000W毛估（房屋增值接近4倍）。最终，绝对收益率为（850 2000-600）/600=375%，折合复合年化收益率约等于2.3%（计算方法：2850/600开70的根号再减去1，不清楚怎么算的可以查复利终值系数表）。如果按企业年金计算，折合复合年化收益率远小于1%。

意思就是：从现在开始，如果以初始成本600w在北京购买一套100平米的住房（不考虑装修），从开发商拿地的第一年开始，每月按1W收取租金，70年后房子以2000W处置掉，那么70年满打满算，最终能带来2850W的现金总流入，折合年化复合收益率约等于2.3%。如果按企业年金计算则年化复合收益率远小于1%。注意，这是没有考虑资金成本的情况下得出的结论。

2、银行存款

根据资料，截止2021-05-12日，目前市场针对100万以上的大额存单，三年定存最高可以达到4.23%。按600W的大额存单，以目前行业水平，按三年定存4%来算，相信银行定会上门抢着要。

假设我们以600W的本金，按照三年定存4%的利率（假设三年到期一次性收回本金和利息），长期滚动定存70年，来算算这笔投资最终能带来多少回报。

计算方法，以三年为一期，70年一共23.33期，我们按23期来算，那么这笔投资最终获取的本息共计600W*(1 0.04*3)^23=8131.41万，其中共计利息7531.41万，折合复合年化收益率约等于3.5%左右。

3、股票投资

《股市长线法宝》作者杰里米丁.西格尔教授对200多年的美国金融市场做过统计研究，从长期来看，股票>>长期债券>>短期债券>黄金。假设以1美元投资到以上产品中，经过200年后，投资股票变成704,997美元，投资长期债券变成1778美元，投资短期债券281美元，投资黄金4.52美元。有统计结果表明，无论是美国金融市场，还是中国金融市场，长期来看投资股票平均可以获得9%~15%年化复合收益率，如果正确配置股票，平均来说可以获得20%的年化收益率。而A股几千只股票基金，过去10年平均收益都能达到10%以上。巴菲特曾经以十年为限，向华尔街的基金经理们发出过百万美金的赌局，赌注的一边是基金经理从华尔街选择五家最知名的FOF基金，另一边巴菲特则选择标普500指数基金。十年后的2017年，五家赌局的参与者，最高年化复合收益6.5%，最低0.3%，而标普500指数的年化复合收益率为8.5%。

沪深300指数，从2004年的12月31日开始计算，起点是1000点，截止2020年12月31收盘时的5211点，涨幅为521.8%，十五年年化复合收益率约为11.7%（不包含累计分红）。

如果按照以上统计结果，长期来看无论是投资股票，还是基金，只要运气不算太差，获得一个10%的长期年化收益率应该来说是具有确定性的。我们以沪深300指数基金、按10%的投资回报来计算投资股票的一个回报情况。

假设将600W用于投资沪深300指数基金，投资期限70年，复合收益率10%，70年后这笔投资最终获取的本息共计600W*(1 0.1)^70=47.4亿（473848.18万），其中共计利息47.32亿。

综合比较以上三种投资方式

三种投资方式收益比较

比较三种投资方法，从长期收益水平来看，股票投资>>银行存款>房屋出租。可以看出投资股票收益最高，投资房产（与黄金类似）收益率最低，这个结论与《股市长线法宝》的统计结果基本一致。

股市有风险，投资需谨慎。文章所述均仅代表个人意见，不作为投资建议，请“钻友”朋友们依据自己的判断进行投资决策！