德国将严查房地产交易洗钱行为，对中国投资者影响有多大？

虽然德国对资金流动的监管也并不宽松，然而，根据专门负责反洗钱的德国联邦金融情报部门（FIU）9月发布的最新报告，2018年德国有报告的涉嫌洗钱案为77252例，而2019年这一数字已大幅上升至114914例，其中非金融部门（包括房地产交易、商品交易、赌博等）涉及的洗钱金额可能高达300亿欧元。据该报告称，这些资金主要来自毒品生意，通过买卖财产转而流入合法通道。

德国哈雷-维滕贝格大学（University of Halle-Wittenberg）此前一项研究表明，在德国，每年洗钱的金额可能达1000亿欧元之多，而其中涉及房地产交易的就有200亿欧元。绿党的财政政策发言人帕斯（Lisa Paus）最近也再次对德国政府仍然允许用现金买房提出了抗议。

为应对来自各界的压力，德国联邦政府将于10月1日起正式实施一项关于房地产交易的新规，如果将来投资者使用全部或部分现金或加密货币进行交易，公证人必须向监管部门报告。

新规：公证人应举报所有涉嫌洗钱交易

对于“为什么不禁止用现金买房”的问题，德国财政部长肖尔茨（Olaf Scholz）此前曾表示，使用现金受到人们的欢迎，且是理所当然的，如果在交易过程中发现了可疑的洗钱行为，经纪人或公证人可以向当地金融情报机构报案。

根据前述报告，金融部门（包括信贷机构、保险公司等）仍是洗钱的“重灾区”，2019年涉嫌洗钱案为103697例，与2018年同期相比上升了约50%；而非金融部门涉嫌洗钱案虽然总数少，但增速却更快，从597例飙升至1512例。

从表面数字上看，非金融部门的洗钱活动远少于金融部门，但不等于非金融部门的洗钱现象并不严重——这主要是因为相关机构对非金融部门的洗钱活动监控更为困难，同时个案涉及的金额也更大。

以房地产交易为例，据德国房地产咨询网站Immowelt的统计数据，8~9月德国市面上一套90~120平方米的公寓平均售价约36.7万欧元，这意味着即使只有数百例涉嫌洗钱案件，涉及的金额也已高达数亿欧元。

根据德国法律，房屋或土地交易都必须经过公证人公证，因此公证人也有义务向监管部门对可疑交易进行举报，但公证人实际举报的数量却十分之少。根据FIU的报告，2019年总共只有17例。

德国联邦公证人协会（BNOTK）对此解释称，并非现实中可疑的交易数量少，而是根据欧盟当前规定，只有在确信交易涉及洗钱，且有充分证据的前提下，公证人才能进行举报；如果仅仅是出于怀疑，由于法定的保密义务，公证人不允许进行举报。

不过，即将于10月1日起开始执行的《反洗钱法报告义务-房地产》，明确规定了公证人（及律师）在交易中的监管义务：如果投资者来自被欧盟认为的高风险国家，比如巴拿马、尼日利亚或伊朗；如果投资者全部或部分用现金、加密货币来支付交易；如果房地产交易价格明显偏离市场价值等情况下，公证人（及律师）都必须向监管部门报告。

但是新规并不能堵上所有房地产交易中存在的洗钱漏洞，如果不是直接购买房产，而是先收购房地产公司的股份，然后再想方设法卖掉该公司拥有的房产套现，就能逃避正常的监管。罗莎·卢森堡基金会最近对柏林433家房地产公司进行了调查，发现其中135家都不能从公开的注册信息中找到其股东的真实身份。

专家：新规对中国投资者的影响有限

德国法兰克福一位资深房地产经纪人李佳（化名）对第一财经记者表示，监管部门对不同账户之间的资金流动早已十分严格，自己曾有一名客户仅仅因为接收了父母从国内汇来的10000欧元，就被德意志银行要求提供书面解释，并两周后收到了银行发出的注销账户通知。

李佳认为，10月1日开始执行的新规其实主要是针对来自东欧和南欧的金融犯罪组织，因为上述地区的人想要带着现金来德国十分容易，而对中国投资者的影响并不大，中国也并不是欧盟认为的可能涉嫌金融犯罪的高风险国家。他还称，虽然也曾听闻有当地中餐馆的老板买房时用全额现金从而被怀疑涉嫌洗钱，但只是个别案例，并非常态。大多数中国的投资者在德国买房都是出于刚需为主，而并非以洗钱为目的。

第一财经记者也发现多家德媒都曾报道过中国投资者在德国的购房潮，但报道的重点大多都是担忧将推动德国房价进一步上涨等。

亚洲房产科技集团居外IQI执行主席奇米尔（Georg Chmiel）也对第一财经记者表示，中国买家对德国房产的需求以长线投资为主，加上由于疫情和国际政局变化等原因，已有越来越多的中国家长对德国的大学教育感兴趣，因此不排除将来因为子女教育需求而去德国买房的人数增加。根据居外网的数据，今年第一季度，德国在最受中国人欢迎的海外购房目的地中排在第九位。

德国百达律师事务所的律师米库斯（Rudolf Mikus）此前在接受媒体采访时表示，中国人热衷于投资德国房产并不让人感到意外，因为中国投资者首先想要的是安全的投资，而德国的资产显然十分符合这一需求。目前还没有迹象表明，这种趋势从长期看会被打破。