荆州市商业性个人住房贷款转住房公积金贷款操作细则 试行 政策解读

2022年7月22日，荆州住房公积金中心印发《荆州市商业性个人住房贷款转住房公积金贷款操作细则（试行）》（以下简称《细则》），决定自《细则》发布之日起在荆州区域内开展商业性个人住房贷款转住房公积金贷款试运行业务，现将有关政策解读如下：

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政策出台的背景和依据

2017年以来，我市房地产市场快速发展，公积金缴存职工解决住房资金需求也增长迅速，根据住房城乡建设部、财政部、中国人民银行《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金〔2014〕148号）和《湖北省住房和城乡建设厅关于进一步规范住房公积金使用有关问题的通知》（鄂建文〔2016〕73号）要求，荆州住房公积金中心（以下简称中心）为防范和控制好住房公积金流动性风险，确保资金安全有效运行，适时对公积金使用政策进行了调整，其中“个人购房公积金提取和贷款只能二选一”的规定让部分符合公积金贷款条件的缴存职工放弃了公积金贷款，对贷款资金发放采取轮候发放的方式，导致部分开发企业拒绝公积金贷款，迫使缴存职工在符合公积金贷款条件的情况下，选择商业性住房贷款，承受了本不应该承受的高额利息。近两年来，这部分缴存职工通过各种诉求渠道反映了对商业贷款转公积金贷款的呼声，中心在党史学习教育和党员干部下基层察民情解民忧暖民心实践活动中，也收到了这方面的意见和建议。为满足广大住房公积金缴存职工对商业贷款转公积金贷款的合理需求，坚持房住不炒的主基调，按照贷款对象和缴存对象一致、权利和义务对等的原则，扩大公积金贷款支持范围，体现公积金制度的优越性和公平性，减少购房职工贷款利息支出，减轻还贷压力，充分发挥公积金支持职工改善住房条件的积极作用，促进我市房地产业良性循环、健康发展。根据国务院《住房公积金管理条例》、《荆州市住房公积金贷款管理办法》和《荆州市住房公积金个人住房贷款业务操作规程》等规定，在调研借鉴部分城市做法的基础上结合荆州实际，制定了本操作细则。

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政策主要内容

（一）商转公贷款业务概念

商转公贷款业务是商业性个人住房贷款转公积金贷款业务的简称，是为了减轻购房职工还贷压力，减少贷款利息支出，保障缴存职工合法权益的一项公积金便民业务。业务模式如下：

1.先结清商业贷款，再发放公积金贷款（简称：先结清后发放）。贷款资金转入借款人账户，签订公积金借款合同时，需提供所购房产不动产权证及商业贷款结清证明，且不可办理第二顺位抵押。

2.未结清商业贷款，直接转换（简称：未结清直接转换）。签订合同时，提供银行的同意结清商贷证明与差额（公积金贷款金额与商贷余额的差额）还款证明，并办理第二顺位抵押后，贷款资金转入中心指定的商贷银行过渡账户。

（二）商转公贷款申请对象及条件

1.商转公贷款申请对象为在荆州住房公积金中心，或下辖的县市区中心、办事处缴纳住房公积金的缴存人。且商业住房贷款所在地，商转公贷款申请所涉抵押房产均在荆州区域，且住房商贷银行同意提前结清贷款。

2.借款人或配偶住房公积金缴存开户时间早于商业住房贷款发放时间，账户状态正常，且按月足额连续缴存住房公积金至今，账户余额不低于3000元。

3.在商业银行已办理用所购自住住房作抵押，并按期偿还贷款本息，还款期间无逾期记录。

4.商业住房贷款尚未结清，所购房已转为现房，办理了《不动产权证书》。

5.同意以商业银行购房贷款所购房屋办理抵押，且该抵押房屋在原商业贷款结清后，不存在第三方对该房屋主张任何权利的情况。

6.同意结清原商业银行个人购房贷款，且有足额资金补足住房公积金可贷额度与商业银行贷款余额差额部分。

7.在借款人无力结清原商业贷款时，同意公积金中心使用借款人、共同还款人公积金账户余额结清原商业贷款，及其他与此贷款相关的费用，且无需本人同意。

8.符合中心规定的其他贷款条件。

（三）商转公贷款额度、期限、利率、还款方式

1.按照最高限额核定额度与期限

(1)借款人夫妻双方均正常缴存公积金的，最高贷款额度为人民币70万元。仅一方正常缴存公积金的，最高贷款额度为人民币50万元。借款人申请贷款的最长年限不得超过30年，实际可贷最长年限为距离其法定退休年龄延长5年（即法定退休年龄—（申请日年份—出身年份） 4）。

(2)对持湖北省“楚才卡”人员，实行公积金贷款申请额度为最高贷款额度的3倍。对荆州市“招硕引博”（需主管部门认定）人员，实行博士公积金贷款申请额度为最高贷款额度的1.5倍，硕士公积金贷款申请额度为现行最高贷款额度的1.2倍。

(3)商转公贷款的，贷款金额不超过拟转换的商业贷款本金余额减去5000元。

2.依据借款人月缴存基数核定贷款额度

(1)贷款额度＝借款人月缴存基数（含配偶及共同还款人）×35%×12×可贷年限（按各自距离法定退休年龄 5，且不大于申请年限）－其他金融机构的欠款金额—为他人担保金额

(2)月缴存基数金额以借款人（含配偶及共同还款人）在公积金系统中核定的月缴存基数为依据。非正常缴存的，有未结清公积金贷款的不认定其基数。

(3)各借款人依据自身可贷年限单独计算贷款额度后的合计为最终贷款额度。

3.依据所购（建）房屋价值核定贷款额度

(1)购（建）首套房贷款额度＝房屋价值×借款人产权比例（含配偶及未成年子女）×80%

(2)购（建）二套房贷款额度＝房屋价值×借款人（含配偶及未成年子女）产权比例×70%

(3)贷款金额 购房提取金额合计 归还商贷提取金额合计≤房价

(4)中心认为房屋价值高于市场价值的，依据中心相关贷款操作细则规定重新确认价格。

按以上1至3分别计算得出结果后取最低值。

4.月还款金额的限制

公积金贷款月还款额与借款人（含配偶及共同还款人）在其他金融机构借款的月还款额之和，不得高于借款人（含配偶及共同还款人）的公积金月缴存基数金额之和的50%。

5.贷款利率

住房公积金贷款利率为中国人民银行公布的同期个人住房公积金贷款利率。贷款性质为二套房的，利率在其基础上上浮10%。

6.还款方式

商转公贷款还款方式，由借款人自发放贷款划款之日的次月起以贷款发放日为每月还款日，按月偿还贷款本息。还款资金按月从借款人及配偶与共同还款人住房公积金缴存账户中扣收，公积金账户余额不足偿还当月应还本息时，差额部分从借款人与中心约定的银行还款账户中扣收。

（四）办理商转公贷款需提供的材料

1.商贷所购住房的《商品房备案登记合同》和《不动产权证书》、契税发票（二手房提供契税发票，不提供购房合同）。

2.商业贷款借款合同。

3.贷款余额证明。

4.身份证明。借款人与配偶的身份证（父母或子女作为共同还款人也需要提供身份证，及可证明其直系亲属关系的，户口簿中全户基本情况页或其他有法律效力的材料）和结婚证（离异的提供离婚证、离婚协议或法院判决书，父母或子女作为共同还款人也需要提供婚姻证明）。

5.借款人夫妻双方及共同还款人的个人信用报告。

6.借款人夫妻及未成年子女名下的房产证明。

7.公积金中心指定银行一类储蓄卡。

8.共同还款人仅为借款人夫妻双方在我市正常缴纳公积金，且无未结清公积金贷款的父母或子女。仅在借款人可贷额度不足，且不超过贷款额度上限时，为进一步提高额度而提供，非必须。

9.商业贷款结清证明或商业贷款同意结清证明。公积金贷款合同签订时，“先结清后发放”的借款人提供结清证明，“未结清直接转换”的借款人，提供银行同意结清证明，及差额（商贷余额与公积金贷款金额差额）还款证明。

（五）办理流程

1、借款人到公积金中心提起贷款申请。

2、收到审批通过短信后，在手机公积金APP上预约合同签订时间。

3、借款人夫妻双方、共同还款人夫妻双方、抵押人夫妻双方、携带申请贷款时所提供复印件的原件按照预约时间与地点签订借款合同。

4、借款人签订借款合同时，需依据选择的商转公贷款模式，携带结清证明或差额还款证明与银行同意结清证明。并在合同签订后，在中心指定地点办理抵押登记手续。

5、中心在不动产中心领取抵押权证后，安排资金发放贷款。

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其他需要知晓的事项

（一）目前使用公积金贷款直接归还借款人原商业银行贷款余额的试点工作只在荆州中心城区由中心与中国建设银行荆州市分行北京路支行合作实施，在相关业务流程试点完善后逐步扩大合作银行范围，各县市中心及办事处结合各自工作实际另行确定实施时间。

（二）已经申请了公积金组合贷款业务的商业贷款部分不在申请范围内。原商业银行贷款不能转为公积金组合贷款。

（三）目前中心试行的商转公业务不支持异地缴存职工办理。