谈谈住房公积金制度存在的主要问题和四个改革思路「改革发展中存在的主要问题及对策」

住房公积金一直以来存在的最大问题有两个：

第一个是投资手段单一，收益率太低。

第二个问题是统筹层次太低，贷款率高的地区和低的地区之间不能在全国范围内调剂使用结余资金，从全社会的角度看，资金管理层次太低和地区割据降低了结余资金的“互助”效率。

为割除上述两个主要弊端，四个改革选项。

第一，在不改变住房公积金中心目前行政事业单位性质的条件下扩容功能和优化结构。这是一个改良方案，是最容易、最便捷的方案，现存体制机制不做任何改变。“改良”的领域包括：在投资体制上，可采取城镇职工基本养老保险基金委托全国社保基金理事会投资的模式，由各省分别与全国社保基金理事会签约并商定投资收益率等具体事项，真实投资收益全部作为利息分配给缴存职工。在业务范围上，允许一二线城市公积金中心利用增值收益等资金直接投资持有租赁住房，支持缴存职工通过租赁解决住房问题；在缴存上扩大覆盖面，覆盖城市务工者、甚至自由职业者等人群；在统筹层次上提升到全国统筹，加强各城市间资金互融互通，缴存职工可以异地接续缴存、异地提取使用、贷款；在提取使用上建立新的配贷机制，向中低收入群体倾斜，加大对租赁住房支持力度；在运行机制上提升效率，简化提取使用手续；在监管上加强依法公开，定期披露信息。

第二，改组成立全国独立法人的政策性非银行金融机构“国家住房公积金管理公司”(美国“两房和吉利美”的思路)。国家住房公积金管理公司以国家信用在资本市场发行债券和证券，做大资金池，为老百姓使用住房公积金提供流动性支持和政策性担保；在资金使用上，国家住房公积金管理公司不直接发放贷款，而是采用为缴存职工提供低息、长期信用担保的方式支持缴存职工基本住房需求，缴存职工在获得公积金管理公司担保后可以选择任何一家公积金中心和商业银行获得贷款。此方式可促进公积金中心和商业银行之间的竞争，提升缴存职工获得住房贷款的效率和服务水平。同时，国家住房公积金管理公司通过批量收购公积金中心和商业银行的住房抵押贷款资产为其源源不断地提供资金。在房价较高的一二线城市，通过贷款或直接投资方式支持租赁住房建设运营，促进“租购并举”。建立全国统筹机制和全国住房公积金资金管理平台，实现全国通存通兑和同业拆借；在运行机制和监管机制上，按照金融机构法人治理结构的方式运行，并接受监管。

第三，改组成立政策性国家住房银行(中国邮政储蓄银行的思路)。这是在借鉴发达国家住房储蓄银行模式的基础上，将全国公积金中心改组为全国统一的独立法人金融机构，各省市公积金中心改组为国家住房银行的分支机构，并以国家信用在资本市场发行债券和发行证券；开展政策性住房储蓄业务，建立差别信贷机制，向中低收入群体提供更优惠的住房金融支持，可异地缴存接续，异地提取使用、贷款；向租赁住房建设方发放项目贷款。在运行机制上按照现代金融机构法人治理结构运行，建立激励机制，促进效率提升、风险可控；在监管机制上按照政策性金融的监管机制，住建部负责住房政策规则的制定和监管，央行、银监会负责银行业监管规则的制定和监管。

第四，与企业年金合并，整合为综合公积金制度(新加坡中央公积金的思路)。考虑到老龄化趋势，遵循全生命周期原则，兼顾城镇居民在住房、养老两方面的资金需求，在全国建立统一的个人公积金账户。按照住房和养老分设两个子账户，住房账户实行“低存低贷”，租赁住房或购买住房的可提取使用住房账户资金，当职工无公积金贷款或无住房消费需求时，住房账户资金转移至养老账户。成立政策性非银行金融机构，统一负责综合公积金资金池的投资运作，发挥目前住房公积金和企业年金的双重作用。

上述四个方案，第一方案是在原有的基础上继续深化和发展，在定性上没有大的变化。第二方案则相当于完全抛弃现有的住房公积金管理机构，性质也完全改变，从现有的管理体系过度到这样的管理模式完全不具有可行性。第三方案，与第一方案虽然有很大差距，但从运行逻辑上是行得通的，也具有一定的制度延续性，可以从第一方案向第三方案过渡。 而第四方案最大的问题在于，将住房公积金住房保障作用完全弱化，丧失了其解决住房问题的基本职能。总之，这四套方案的提出，其出发点并不是为了解决住房问题，所以其立足点就存在重大问题，住房公积金制度的改革，必须要根据住房制度的改革来进行。如果，住房制度完全市场化，那住房公积金就与银行抢生意，存在的必要也没有多大，住房公积金制度完全可以取消。如果住房制度不能市场化，而是要实行二元制，则住房公积金支持住房保障的功能就必须予以重视。如果住房制度不再市场化，就像董明珠说的每人发一套住房，住房公积金制度也完全可以取消。所以说，任何住房公积金制度的改革，都依赖于中国整体的住房制度改革方向，而不是为了解决具体问题。