杭州出手调控楼市：30岁未婚单身可买房，限售升级

9月4日，杭州市住房保障和房产管理局发布了《进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》），对土地市场、住房贷款、税收政策、限购政策、无房家庭认定等方面内容作了进一步明确规定。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策的调控基调为“支持合理自住需求，遏制投机炒房”，既有收紧的地方，也有适度放宽的地方。

“政策总体上打击了炒房需求，同时对于无房家庭购房给予了支持和规范。杭州此类政策，进一步落实了国务院7月24日房地产工作座谈会精神，对于全国其他热点城市也有积极的借鉴意义。” 严跃进表示。

严跃进认为，限购升级的地方表现在，明确以父母投靠成年子女方式落户本市的，须满3年方可作为独立购房家庭在本市限购范围内购买新建商品住房和二手住房。

“这条规定实际上堵住了投靠落户来炒房的通道。根据杭州原有的限购政策，父母投靠子女落户的，户口在杭州主城区的，落户后就可以购房，而户口在郊区的，那么需要2年的等待期。而此次政策明确，无论户口是落在主城区还是郊区，都必须满足3年的等待期。其含义在于，后续投靠子女后落户的家庭，也不能立即购房，这也是为了防范各类家庭炒房的现象。”严跃进表示。

《通知》调整了无房家庭认定标准，明确30周岁以上未婚单身且在本市限购范围内无自有住房记录的购房人、离异单身满3年且在本市限购范围内无自有住房记录满3年的购房人，可认定为无房家庭。

严跃进认为，此次政策对于无房家庭的资格给予了放宽的规定。“对比2018年4月杭州《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》，可以看出，实际上对30岁以上的单身人士给予了放松。换言之，按照过去的无房家庭认定标准，未婚人员是不能界定为无房家庭的。而此次政策，允许30周岁以上的单身人士界定为无房家庭，这是有助于此类群体享受优购政策的。” 严跃进告诉第一财经记者。

杭州房地产调控新政侧重于对无房家庭的倾斜，但也通过持有时间的限制遏制了“炒房”行为。

《通知》还加强对热点商品住房项目的销售管理。对热点商品住房项目，房地产开发企业应按照优先满足无房家庭购房需求的原则制定销售方案，加大无房家庭房源倾斜比例，房源倾斜比例达到80%的商品住房项目，无房家庭以优先购买方式取得的住房，自买卖合同网签备案之日起5年内不得上市交易。

严跃进认为，此类优购住房后续必须持有5年，限售的覆盖面在扩大，堵住了优购的一个漏洞，既有助于更好地落实优先购房政策，也防范了无房家庭借“无房”来炒房的行为。

“此次政策明确，无房家庭以优先购买方式取得的住房，自买卖合同网签备案之日起5年内不得上市交易。这是一种比较特殊的限售政策。对于无房家庭来说，后续购房方面可以享受到优惠的待遇，即优先认购的待遇。但这也不意味着此类群体可以炒房。”严跃进表示。

实际上，今年7月份杭州发布的《杭州进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求》亦明确了人才购房5年限售的规定，两条政策相互呼应。

自7月以来，包括无锡、东莞、宁波、深圳、南京等多个城市纷纷发布楼市调控政策。政策方向多是加强土地市场管控、支持居民合理自住需求、坚决遏制投机炒房，防止房地产市场呈现偏热状态，地价上涨较快。

7月24日国务院房地产工作座谈会（下称“座谈会”）再次强调，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期。

“杭州此类政策进一步说明，当前房住不炒的决心不变，尤其是今年下半年各地热点城市依然会把稳定房价、打击炒房作为一项重要的内容来抓。”严跃进说。

严跃进认为从区域市场来看，今年下半年长三角的房地产政策升级明显较大，包括杭州、宁波、南京、无锡等城市纷纷收紧政策。

“这都说明，在后疫情的大环境下，作为楼市先复苏的长三角，要把稳定房价、落实房住不炒作为房地产发展的重要思路。后续预计一些房价过热的城市，也会在购房政策、贷款政策、房地产交易秩序方面等有升级的内容。”严跃进表示。

此外，对于座谈会上关注的土地出让情况和防止资金违规流入房地产市场的问题，《通知》要求加强土地市场调控，加大住宅用地供应力度，优化供应结构，继续推行住宅用地“限房价、竞地价”出让方式。同时，要定期公开土地出让计划和已出让土地开工情况，接受社会监督。

对于住房贷款方面，《通知》要求加强住房贷款审慎管理，一是严格实施差别化住房信贷政策，强化借款人资格审查；二是严格执行收入认定标准和月供收入比要求，准确核定借款人真实收入；三是严格审查购房首付资金来源，严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房。

“此次杭州再次明确了限房价、竞地价的表述，也说明积极落实稳地价的工作。后续房地产调控中，地价的稳定也将作为长效机制的重要内容，杭州此类政策继续说明各地在积极推进此类工作。另外，从杭州的政策创新角度看，有两点是过去很多城市提及比较少的，包括土地开工情况的公开、贷款月供比要求的执行等，实际上都要求土地出让、信贷工作能够做到实处，有助于稳定土地市场和房屋买卖市场。”严跃进表示。