深圳楼市政策松绑不能再拖了 「深圳 房地产 政策」

文/宋丁 地产专家、中国城市经济专家委员会副主任

深圳楼市政策面太纠结了！

此话怎讲？今年开春以来，全国两会释放出明显的放松房地产调控的积极信号，之后六部委连番发声，从多个方面支持作为国民经济支柱产业的房地产的良性健康发展，明确表示要审慎出台收缩性政策，甚至连去年四季度刚刚推出的房地产税试点工作都再一次暂停了。

昨天，从国家层面又传出两大重磅消息，一个是国家统计局正式发布今年一季度经济数据，GDP增速仅为4.8%，远低于两会政府工作报告提出的全年5.5%的总目标；另一个是央行和外汇管理局发布的“关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知”，共23条。这个通知被称为“金融救市23条”，其中关于房地产，明确强调，要保持流动性合理充裕，引导金融机构扩大贷款投放，对与疫情相关的存续个人住房等贷款，灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款计划予以支持。合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，等等。

以上来自国家层面的一系列政策和经济增长状况的信息表明，今年在疫情、俄乌战争、国际经贸摩擦以及国内经济下行压力下，中国经济的基本形势是比较严峻的，作为国民经济支柱产业的房地产要积极顺应国家经济总形势的要求，在政策面要适度合理宽松，充分满足投资和消费面最基本的合理需求。

深圳本来就是近年来全国房地产调控最严厉的城市，尤其是去年的二手房参考价政策直接让楼市进入“冰冻期”。去年深圳经济走势弱于北上广，其中一个重要原因就是楼市低迷的影响，因此全国扶持房地产的政策理应在深圳率先落地。

然而，从去年10月开始的国家政策的持续投放，至今半年过去了，深圳几乎很少有像样的灵活性房地产地方政策的积极跟进，连大家最期待的二手房参考价政策至今都没有出台调整性政策。这种形势下，深圳房地产和楼市仍然延续了去年以来相对低迷的格局，供给侧和需求侧均表现出对房地产和楼市持续性的疑虑，楼市里的观望气氛仍然浓郁。

一个极其纠结的楼市就这样形成了：政策欲出还休，市场欲试还望，房企欲动还疲，银行欲贷还忧。

纠结的背后是什么？是底气的不硬，是信心的不足，是对未来的困惑，甚至是对形势研判的偏颇。在这个充满变故的春天，从一月开始，直到三月，整整一个季度，深圳都笼罩在疫情反扑和经济困顿的磨难里，一季度的经济数据尚未公布，但有消息传出来，可能深圳的增速如同去年，仍然在四大一线城市中居于后位（这需要等官方正式消息核实）。

显然，去年房地产和楼市的调控政策来得太猛烈了，全国性的“三条红线”、“房贷集中管理”等调控政策已经给房企、银行、市场带来了明显影响，深圳更是出台了二手房参考价这样的超严政策，给市场造成前所未有的压力，低迷态势是非常深切的，即便在国家近期如此密集的扶持政策下市场仍然反应迟钝。

我不清楚政策面到底是什么原因，导致扶持性政策迟迟未能推出。分析了一下，可能有如下两个理由：

第一个理由是，深圳房价太高了，任何放松或扶持性政策都可能成为房价再次上涨的动力。深圳房价高，这的确是个事实，目前仍在执行的各项调控政策的确对房价构成现实压力。但是，还记得那个著名的悖论吧：因为怕苍蝇飞进来，就把窗户关死，连新鲜空气也挡住进不来了。现在的深圳楼市政策就存在这样的悖论，为了防止房价反弹，干脆管死市场，继续让成交量在低位徘徊。什么是成交量？表面看，是买卖房子的数量，背后是市民刚性消费的需求。总不能把调控政策一直压在这种市民的刚性需求上吧？按照国家层面的要求，应该积极合理地满足普通市民的贷款需求和住房需求。至于房价，我想还是有办法让它不要出现市场难以承受的上涨局面，政策面对此应该有足够的信心和手段。

第二个理由是，尽管全国楼市政策在往宽松方向走，但是作为一线城市的北上广目前都没有明显跟进，深圳也不必要快速跟进。我觉得在这个问题上，深圳似乎没有多少资本和北上广直面比较吧？深圳有北上广那样充裕的土地供应量吗？深圳有北上广那样充裕的住房供应量吗？深圳有北上广那么高的常住人口的自有红本住房的拥有率吗？深圳能做到北上广那样相对均衡的人口增长速度吗？深圳在人口增长快、多年来土地和住房供应一直相对偏低、城市经济增长较快的背景下，在房价上还能保持与北京上海同等水平，这已经是难能可贵了，已经体现出深圳楼市调控的力度了，对此深圳应该有明确清醒的认知，在有些问题上，深圳还真的不能与北上广尤其是与北京上海直接相比，要据此形成深圳符合自己市情的政策体系。

我明确呼吁，深圳楼市政策的松绑不能再拖了！而且要有足够的力度，因为，广大市民有住房的刚性需求，不要由于政策缘由而误伤他们；深圳整体经济有继续稳健较快发展的需求，其背后也是广大市民的切身利益，不要由于政策而拖累经济以及伤及普通市民的就业、收入、积蓄和日常消费等基本权益。

事实上，在当下如此纠结的楼市里，我们透过枝枝叉叉的楼市余冬缝隙，仍然能看到几抹顽强的春色穿越而来，让我们感受到了深圳楼市新春将至的第一波暖意。

尽管深圳的二手房参考价等重大政策尚未出现调整，但部分可以活跃楼市的政策已经出现松动。比如，2月深圳首套房贷利率由4.95%下调至4.9%，二套房贷利率由5.25%下调为5.2%；2月24日，深圳将灵活就业人员等缴存主体纳入《缴存规定》，在单位工作的港澳台居民及外籍人士可以个人名义缴存公积金，这项政策为更多居深人士利用公积金购房提供了基础条件。当然，市场最关注的还是3月29日财联社的一则消息：深圳二手房参考价将上调3%-5%，深圳住建局对这个消息做出了明确回应：会适时做出相关调整，并于近期公布。当然，这个“近期”到底是什么时候，这是大家普遍关心的，期待政策面抓紧对照落实。

深圳市今年度第一批次、共计8宗居住用地于3月31日集中发布挂牌出让公告，将于4月29日挂牌成交。这是继过去两年大幅增加宅地供应后，今年的进一步积极举措。本次集中公示8宗居住用地，地块位置涵盖宝安区、光明区、龙华区、龙岗区、坪山区和深汕特别合作区，总土地面积约32.11公顷，总建筑面积约107.06万平方米。

我们知道，深圳长期以来宅地供应严重缺乏，导致每年的新房供应量与北上广无法相提并论，住宅方面欠账太多。目前持续呈现的宅地大量供应，已经为深圳未来若干年中包括保障性住房在内的住宅供应的快速增长创造了良好的用地基础，也为活跃楼市提供了来自供给侧的基础贡献。

为什么用了“顽强”两个字？因为深圳3月出现了自前年疫情发生以来最严峻的形势，住房成交量的上升是在持续的抗疫过程中形成的，因此相当不易。据深圳市住建局网签系统的数据统计，3月份深圳市一手住宅共成交2859套，环比增长率为49.9%，3月深圳二手房挂牌量大幅增长，市场活跃度明显提升，二手房网签(以网签系统中买卖合同录入时间为查询口径，非过户数据)1355套，环比增长率为25.5%。尽管有“节后效应”，但市场本身的积极性也是事实，3月反复肆虐的疫情并没有对楼市成交的动能造成严重伤害，市场仍然顽强地表现出逐步回暖的迹象。

面对超过1000万常住人口仍然没有自己独立的红本住房的严峻现实，深圳房地产和楼市发展的脚步事实上并没有停顿，而是在走出一条迂回曲折的路线，上面谈到的近期呈现的楼市里的几抹靓丽的春色，正是深圳房地产顽强前行的佐证。我相信，近期深圳更大力度的政策投放正在积极酝酿，这是今年深圳经济稳增长重大趋势的必然要求，是深圳房地产顺应国家政策导向、迈向稳健活跃发展的必然要求，也是深圳全面推进中国特色社会主义先行示范区建设和落实国家授予的综合改革试点权的必然要求。

由此可见，深圳楼市政策在当下的经济困局、疫情反复和调控影响等多重干扰下，出现深切的纠结现象，是值得关注的，也是应该积极寻求突破的。

最后再说一遍：深圳楼市政策的松绑不能再拖了！我对深圳房地产和楼市的回暖和上升仍然充满期待，相信它能够顺势而为，尽快走出低迷，迎来应有的“阳春”局面。