万科2020年财报分析「黎明前的黑夜最是黑暗」

万科这几年的业绩是真惨，从18年年初的33.55元跌到22年年初的13.58元，现在16.63元。保利从18年年初的10元涨到现在17.30元。

我觉得大概是三方面因素：地产行业塌方，恶劣的大环境下万科难以独善其身；万科对市值管理不重视，甚至自命清高，漠视市值；万科尽管在行业仍然领先，但是不再具备行业“标杆”的地位。

一季报出来的时候，郁亮出来道歉了，市场很给面子，反弹到了19.38元，然后就又开始跌。中报出来了，净利润竟然转正了，业绩交流会上郁亮又是各种表态，万科收涨4.66%。

那么中报怎么样呢？

上半年本集团实现营业收入2,069.2亿元，同比增长23.8%；归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%。其中房地产开发业务结算收入1,788.8亿元，同比增长23.9%；物业服务的收入增速为42.2%，物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营等业务的收入（含非并表项目）增速分别为39.1%、12.3%和10.4%。

从业务结构看，上半年营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1,916.7亿元，占比92.6%；来自物业服务的营业收入为121.9亿元，占比5.9%。房地产开发业务仍是决定万科价值的核心业务，其他业务发展很快，共同形成第二增长点。

上半年本集团房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为20.85%，较2021年同期下降2.2个百分点；营业利润率为16.52%，较2021年同期下降1.5个百分点。其中，开发业务的结算毛利率为21.9%，营业利润率为17.3%。

公司的毛利率较一季度有所反弹，但同比还是降低的。

国家统计局数据显示，1-6月全国商品房销售面积6.89亿平方米，同比下降22.2%；销售金额6.61万亿元，同比下降28.9%。其中前5个月商品房销售面积的累计降幅持续扩大，6月降幅有所收窄。

去年还是18万亿规模，今年可能只有13万亿了，接近三分之一的市场没了，未来能在多大规模稳住不好说。

2022年一季度净负债率为34.6%，中报为35.5%，一季度现金为1417.8亿，中报为1410.7亿，一季度资产为1.88万亿，中报为1.95万亿。差距700亿。细分起来看，存货较一季度减少了600亿，从1.08万亿减少到1.02万亿。

再具体看负债结构，非流动负债较一季度较少约60亿，其中长期借款增加了40亿，应付债券减少了约100亿，流动负债减少了约600亿，其中短期借款减少了83亿，合同负债减少了约682亿，中报合同负债为5876亿。

上面两段话结合起来看，和今年市场对万科的判断是一致的，万科确实很狗，减少了拿地，把债券和短期负债相当部分转变成了长期负债，企业经营还是农民思维，以销定产，不搞逆周期拿地。

上半年经营活动产生的现金流量净额为82.9亿元，一季度是-132.59亿，二季度的万科比一季度还狗，我个人判断万科这一轮调整肯定是能活下来的，不存在暴雷的可能。

截至报告期末，本集团合并报表范围内有4,326.8万平方米已售资源未结算，较上年末下降7.4%，合同金额合计约6,672.7亿元，较上年末下降6.1%。已售未结2021年年报中约7,108.0亿元，较上年末增长1.8%。这意味着万科开始吃存粮了。

6672.7亿，按照2021年8.41%的净利率计算为561亿，其实也没多少钱。

我们看看万科当前业务的情况，2022年上半年本集团实现销售面积1,290.7万平方米，销售金额2,152.9亿元，同比分别下降41.1%和39.3%。2022年上半年本集团获取新项目19个，权益地价总额约248.3亿元。投资金额中，一二线城市的占比为95.6%。而2021年全年权益地价总额约1,401.5亿元。

2022年中报，集团实际利息支出合计62.9亿元，其中资本化的利息合计38.3亿元。2021年本集团实际利息支出合计134.5亿元，其中资本化的利息合计67.0亿元。数据比较起来，万科的财务处理连续性还可以，不存在美化净利润的嫌疑。

2021年年报分析的时候，公司整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，净利润同比-44.38%。原因有三个：计算低价较高项目、投资收益回落和针对市场下行对资产做的全面减值（35.3亿资产减值）。当时我就说这个年报是有洗澡嫌疑的。

那么从2022年中报净利润转正看，万科此时没有洗澡的动机，过去的历史包袱已经不存在了。反过来看，保利则存在财务痛点。

其他没啥好讲的，万科目前财务稳健，几乎不存在财务暴雷的风险，大家买万科的房子也放心，各个城市的房地产项目打上万科或者万科物业的旗号，多少能获得一点溢价。

目前我觉得悲观的是：第一，总人口到顶，新生儿出生率不足，老龄化迅速加深，老年人死了以后房子不就空出来了？第二，这几年这个宏观经济实在是不乐观，对富人的影响较小，对占据大多数比例的穷人影响大，这是财务方面，在信心方面，房子买到就是赚到的想法逐步消失。第三，房地产行业的供给侧改革，企业不是就那么让出市场份额，而是“保交楼”，即使竞争对手注定要死，也会留下大量的房子，进一步蚕食存量需求。

现在房子的数量和未来的需求有多大缺口？未来的年轻人还会像父辈一样一辈子押注在一套房子上面吗？在行业萎缩的背景下，即使行业总体规模仍能维持相当大的量能，但是能够获取经济利润的有效市场份额恐怕不大了，留给万科施展手脚的空间更小。

综上所述，中长期我仍然认为万科是安全的房地产投资标的，但是投资价值已经不大，我们能够博弈的就是市场估值，企业的未来盈利规模不会再有两三倍的空间了。