中基协秘书长陈春艳：公募REITs已取得四大突破

中国证券投资基金业协会秘书长陈春艳12在“中国（北京）2020国际REITs发展论坛”上表示，基础设施公募REITs已在“法律框架和配套规则”、“产品属性及发行上市环节”、“产品交易结构与管理模式”、“会记处理与估值定价方式”这四个方面取得突破。

首先，法律框架和配套规则更加成熟。

陈春艳表示，类REITs适用的主要业务规则为2014年底发布的《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》。而基础设施公募REITs适用的主要业务规则为2020年8月发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（下称《基金指引》）。

基础设施公募REITs的产品属性及发行上市环节更加清晰，其在发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等环节的具体操作方式与公募基金、股票、类REITs产品存在明显差异。

基础设施公募REITs为上市交易的封闭式公募基金，收益主要来自于“分红+资产增值收益（以股价或基金净值来体现）”，其中分红可能相对稳定，而增值收益的多少由商业周期、物业本身经营质量等因素变化驱动，具有权益属性。

而类REITs只能面向合格投资者私募发行，收益主要是固定票息，具有固定收益属性。

此外，公募REITs的产品交易结构与管理模式更加成熟。

基础设施公募REITs的产品结构为“公募基金+资产支持专项计划（ABS）+项目公司”架构，需要取得底层资产完全所有权或特许经营权。而类REITs产品架构为“ABS+私募基金+项目公司”，通过私募基金间接享有标的物业产权。

《基金指引》强化了公募基金管理人专业胜任要求，公募基金管理人可设立专门子公司或委托符合条件的外部管理机构负责部分运营管理职责，但第一责任人是公募基金管理人，属于主动管理，公募基金管理人对于底层资产的控制权更强。

最后，基础设施公募REITs的会计处理与估值定价方式更贴合实际。已发行的类REITs以债务性融资产品为主，通常进行分层设计，优先级明确固定收益利率且占比较高，体现了类REITs产品的固定收益属性。

而《基金指引》及有关配套规则参考首次公开募股（IPO）新股发行的定价规则，要求基础设施公募REITs基金份额认购价格应当通过查询方式确定。

陈春艳表示，基础设施REITs可作为直接融资的工具，稳步推广有助于改变当前直接融资规模占比较小的社融结构。公募REITs系以不动产资产持续、稳定的运营收益为派息来源，通过“真实出售”不动产资产回笼资金，可用于偿还企业存量债务。

在她看来，基础设施REITs还可作为新投资标的，作为收益稳定、流动性强、风险适中的投资品种，公募REITs能有效填补当前金融产品空白，扩展社会资本投资方式，扩宽居民财产性收入渠道。