资金链面临“长考”房企年关难过

资金紧张背景下，一些房企明显加快海外发债节奏。11月7日，弘阳地产公告称，建议进一步发行于2022年到期的美元优先票据，利率9.95%，未标明融资额度。佳兆业近日也发布公告称，将发行额外2023年到期的1.5亿美元规模、利率为10.875%的优先票据，这是佳兆业半个月来第五次、今年以来第10次海外融资。据不完全统计，进入11月仅一周，房企已发布的海外融资计划规模超过23.5亿美元。

汇率波动加剧，而房企频繁寻求海外发债有其不得已的原因：一方面，房地产市场下滑，房企回款难度不断加大；另一方面，从银行贷款到发债、再到信托融资，房企境内融资渠道几乎全面被限。业内人士表示，随着资金压力加大，房企如何“找钱”来应对即将到来的还款期，将是其未来的首要“功课”。

境外融资规模大增

同策研究院最新数据显示，其监测的40家典型上市房企，在10月完成融资金额折合人民币235.82亿元，环比大幅下跌65.80％。

多个融资渠道的融资额均跌至冰点。数据显示，10月，房地产企业发行公司债折合人民币101.08亿元，环比减少35.14％；通过发行超短期融资券、向金融机构借款、发行优先永续债券等方式，融资金额60.93亿元，环比减少67.12％；通过境内银行贷款融资40.45亿元，环比减少74.79％。

同策研究院陈朦朦认为，融资金额下滑的原因，一方面是年关将至，房企开工意愿减弱，也因财务需求减少相应投融资行为；另一方面，更重要的原因是前期政策监管作用初显，市场出现了相应的反应。

与此同时，银行的房地产开发贷款也明显收缩。央行数据显示，9月末，房地产开发贷款余额为11.2万亿元，同比增长11.7%，增速比上年末回落10.8个百分点，为连续14个月回落。前三季度，新增房地产开发贷款为1万亿元，占同期各项贷款增量的7.7%，占比与去年全年占比相比低了3.9个百分点。

在国内融资难度加大的背景下，房企不得不加大资金成本较高的海外融资力度。中原地产数据显示，10月房企海外融资井喷，13家房企累计发布总额高达50亿美元的融资计划，仅10月30日当天就有5家企业发布接近20亿美元的计划。这一态势还在扩大，截至目前，进入11月仅一周，房企发布海外融资计划已超23.5亿美元，这些房企包括弘阳地产、旭辉控股、绿城中国等。

房企回款压力加剧

除了市场融资不尽如人意，在房地产市场整体下滑的背景下，房企资金回款也问题重重。WIND数据显示，前三季度，142家房企总营收合计为15052.3亿元，同比增长22.04%，增速较2018年同期减少5.02个百分点；归母净利润合计为1440.63亿元，同比增长12.52%，增速较2018年同期大幅减少19.56个百分点。利润率下滑的房企占比超过一半。

克尔瑞房地产研究中心报告也显示，设定了年内销售目标的房企中，今年仅有37%的房企目标完成率达到75%以上，去年该比例为59%；今年23%房企目标完成率未达到65%，去年该比例仅为5%。

中原地产首席分析师张大伟表示，从三季报来看，房地产企业整体虽依然处于利润和规模上涨期，但利润率明显下滑。同时房企规模带来的分化明显加剧，房地产行业的高峰已逐步过去。

张大伟说，除了少数资金成本占优势的企业外，2019年房地产行业进入秋天的趋势非常明显，龙头房企涨幅也明显放缓，绿地、万科、保利营收涨幅均在20%左右。

受资金收缩影响，房企存货增速有所放缓。易居房地产研究院数据显示，截至2019年三季度末，20家房企存货规模达29309.9亿元，环比增长8.4%，同比增长16.2%，较二季度回落。但从去化周期来看，2019年三季度，20家房企存货去化周期为13.6个月，环比增长4.6%，同比增长8.7%。

融资成本提高、去化周期延长，对中小型房企冲击颇大。据人民法院网站消息，截至10月27日，宣告破产的房企已经增至408家。

上海易居房地产研究院研究员姚方说，从销售端来看，结合今年“金九银十”落空来分析，四季度虽临近年末，大部分房企会加大推盘力度冲业绩，但调控不放松下市场降温态势难以扭转，商品住宅成交量恐难以大幅增长。此外，就目前形势来看，土地市场仍较低迷，资金链较强的也只是少数龙头房企。

融资困境料将持续

“房住不炒”基调下，监管部门对房地产融资业务的监管仍在加码。记者了解到，北京银保监局、人行营管部近日发布《关于银行业金融机构房地产授信业务风险提示的通知》，从加强授信管理、防范过度融资、审慎评估担保、监控资金用途四个维度，对各银行业金融机构房地产授信业务管理进行规范。

2020年将至，融资压力巨大的房企，如何“找钱”来应对即将到来的还款期，将是其未来的首要“功课”。

标普全球评级此前发布报告称，中国房地产开发商正在换挡变速，也要接受融资环境前所未有的收紧的现实。标普全球评级分析师廖美珊表示，今年以来，受评开发商已发行了超过650亿美元的境外债券。这波境外发债潮提升了开发商的流动性，为他们进一步扩张提供了支持。然而，债务“到期墙”已升至新高，债务即将到期而再融资能力有限、实力较弱的开发商，其面临的风险正在上升。

姚方表示，房企融资难或是长期性的。无论是千亿房企还是中小房企，当下更重要的是降低企业的财务风险以及稳发展，在今后较长一段时间，融资能力将成为房企能否长久发展的主要因素。