奥克兰的住房并不总是负担不起

奥克兰大学的Michael Rehm博士解释了我们的住房市场如何变得如此难以承受，并提出了一个不受欢迎的方法来扭转它

新西兰是世界上第二大被高估的住房市场，奥克兰是最负担不起的城市。

奥克兰并不总是负担不起。在1966年的人口普查中，9,900美元的平均奥克兰房价仅为家庭平均收入的三倍。价格与收入比率为3通常代表住房负担能力的上限。然而，在2018年6月，房价中位数为850,000美元，是家庭收入中位数的八倍多。价格与收入比超过五的房地产市场被认为“严重无法承受”。

房屋所有权通常比租房成本高。1966年，平均房价的每周按揭付款比同一房屋的租金高出34%。然而，尽管利率相似，但在2018年，这一溢价已升至112%。一个关键原因是住房的金融化。家庭住宅现在具有住房和投资的双重目的。房屋被重新定义为投机的对象。

通往经济适用房的道路对某些人来说尤其不受欢迎和痛苦，但受控制的下降比崩溃着陆要好。

虽然住宅投机在业主住房子市场中有些隐蔽，但租赁房产显而易见。对奥克兰2016年租赁房屋购买的未发表的分析发现，80%的房产“负面负担”并且亏本运营。其余20%估计会产生正现金流量，但租金收益率低于现行定期存款利率。实际上，这些“投资”不能代表它们自身的优点，而是以未来的资本收益为基础来证明购买的合理性。

奥克兰房地产市场陷入了一个猜测周期，并已成为一个赌场。投资者正好押注资本收益。由于投资者占奥克兰购房者的大部分份额，针对该集团的有效反投机房政策可能会大大缩小赌场并重建住房负担能力。

政策制定者最近出现了围栏租赁财产损失，从而切断了价值数亿美元的年度退税给负面影响的投资者。这将有所帮助，但它还远远不够。不幸的是，政府拒绝了税务工作组关于征收全面资本利得税的基石建议。

然而，有一个长期但未使用的法规，可以说是一个比废弃的资本利得税更公正有效的反投机政策工具。“所得税法”的“意向测试”在CB6部分列出，涉及通过转售获得财产来获得财产。税务局和财政部已经正式承认，推测房地产投资者正在对税收制度进行博彩，并且选择不报告转售的利润，尽管资本收益是购买的真正动机。我们的分析开发了一种新颖的，以证据为基础的方法来实施意图测试，并使IRD能够执行现有法律。

除投资者外，贷款人还积极投机于房地产市场。财务专业人士在批准新的投资抵押时意识到这些出租房产无法产生足够的租金收益率，而且他们借出的许多资产都是亏本经营。据储备银行称，只有8%的家庭拥有投资房产，但他们占房屋债务的40%。这一小部分家庭在银行业务和利润中占不成比例。

由于强调了他们自己的投机行为，贷方已经表现出急于将这些所谓的投资扩展到仅利息抵押贷款的热切期望。仅租赁贷款占租赁物业新贷款的一半以上。这些贷款类型存在风险，与住房投机有关。当投机的漩涡正在形成时，贷方成为了自愿的同谋。

因此，与政治家和权威人士所表达的观点相反，负担不起的住房背后的主要驱动力不是住房供应与住房需求之间的不匹配，而是住房的金融化。特别是，贷款人愿意按照借款人收入的比例增加抵押债务的增加，这促使奥克兰的房价严重负担不起。

如果社会需要负担得起的住房，它必须恳请其政治代表执行现有的反投机“意图测试”。此外，应敦促政府支持储备银行行长，因为他采取了更加密集和侵入性的监管方法，包括提高资本比率和债务收入限制工具。

通往经济适用房的道路对某些人来说尤其不受欢迎和痛苦，但受控制的下降比崩溃着陆要好。