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餐馆老板:不要急于进行房地产业务

2019-08-01 11:28:09来源:

有一种臭名昭着的说法,通常归咎于麦当劳迅速扩张的驱动因素,雷克罗克:“我们不在餐馆业务;我们从事房地产业务。“我不认为房地产行业有更多重复或更多滥用的说法,除非”如果你建造它,它们就会来。“经过15年的工作经验零售商业房地产,我经常听到这两个说法。

我听到第一句经常被用来证明为什么餐馆老板坚持拥有自己的房地产。他们深信这是他们所从事的真正的业务,因此在选址过程中是不可谈判的,一些餐馆老板会牺牲机会来追求财产所有权。然而,现实情况是,拥有其业务所依赖的房地产的策略不仅可以限制其增长,而且可以完全阻止它 - 或者至少使它们面临不必要的风险。

麦当劳是在房地产业务;这是不可争辩的。在其2018年年度报告中,麦当劳解释说,租赁房地产,设备,家具和装饰是一项主要的商业运作。此外,麦当劳既是特许经营者又是房东,特许经营者在特许经营费,服务费(不低于销售额的4%)等基础上支付租金。通常,特许经营者支付的租金略低于8.5%。每个地点的总销售额。麦当劳 - 特许经营者,而不是餐馆经营者 - 是房地产所有者。

麦当劳的全部想法来自其前首席财务官哈里·索恩伯恩,他引述说:“我们出售15美分汉堡包的唯一原因是因为他们是最大的收入来源,我们的租户可以从中支付我们的租金。”同一份2018年的报告指出,该公司拥有约80%的餐厅建筑物,85%的餐厅由特许经营商经营。

拥有特许经营者的房地产工程,特许经营商以巨额加价将其租回特许经营商,但对特许经营商或独立餐馆老板而言,它没有同样的好处。以下是几个原因:

餐厅回报通常超过房地产回报。

如果餐厅退货超过了餐馆品牌和信贷租赁的房地产市场上限率,那么您的权益未得到充分利用。在健康的经济中,这种说法适用于大多数餐馆。

2.投资多样化有限。

在运营商大量投资于其资产价值与投资组合中其他资产(在这种情况下为餐厅运营)的表现直接相关的资产中,不存在多元化。

3.最好的网站通常不会出售。

因此,选址仅限于低质量的地点,这直接影响销售和未来的增长。具有最高流量和最高销售潜力的地点很少可以购买。严格遵守所有权策略会导致运营商在劣质地点开业或限制开业。

由于上述原因,无论是拥有,租赁还是租赁地点,许多概念都会扩大。在房地产中赚钱的真正方法在于另一种陈词滥调:位置,位置,位置。由于其推动销售的能力,精明的概念将房地产的位置置于所有其他决策点之上。甚至更多决定在开设地点后立即出售房地产。他们为什么会做这样的事情?在更高收益的业务领域重新部署资本:运营。

例如,假设餐馆老板已经拥有该企业经营的房地产。他们计划持有它并使用房地产作为出售业务时退休的手段。为了一个简单的数学例子,让我们说他们购买了房地产,并建造了一个总额为100万美元的建筑。在那个地方,他们每年的总销售额约为120万美元。如果他们将租金设定为销售额的8.5%的行业标准,他们需要每年支付约102,000美元的租金。假设他们的概念和信贷的上限率为7%(大多数概念目前比这更有利),为期15年的回租,他们将能够以近150万美元的价格出售该物业。这将允许他们清算500美元,在出售时签署长期租约时,创建并重新部署任何额外的股权。该权益可用于额外扩张,营运资金或利润。正是出于这个原因,许多概念将作为一种具有成本效益和税收利益的增长战略进行全国性扩张。

因此,如果餐馆老板确实想进入长期房地产投资业务,他们应该怎么做呢?

通过利用哪些子市场为餐馆创造优质销售的知识。正是这些销售推动了租赁租赁空间的其他概念,并为这些子市场的发展和再开发创造了机会。这使得餐馆老板能够充分利用他们在日常运营中获得的内部知识,在房地产中获得卓越的回报,同时保持其整体投资组合的更高回报和多样化。

所以,是的,餐厅运营可能是企业所有者的房地产投资门票。但它需要超越自己的位置才能充分受益于投资策略。