高价拿地后遗症渐显，融信中期毛利下降38%

安全性和盈利性之间的平衡，将是融信中国（03301.HK，下称“融信”）未来几年的主要功课。

8月31日下午，融信发布2020年中期业绩并举行业绩发布会。今年上半年，融信在合约销售面积减少8.75%的情况下，实现合约销售额603.6亿元，同比增长6.5%。合约销售平均单价出现16.7%的同比增长，为每平方米23457元。合约销售价格的增长源于融信对长三角一二线区域开发的坚持。

“我们不会因为短期报表问题而调整目前一二线为主、长三角为主的策略，未来会把长三角区域做到更深耕、更极致。”融信中国董事局主席欧宗洪在业绩会上表示。

融信在财报中称，随着疫情影响逐渐消退，长三角地区的销售复苏明显，这一区位优势为深耕长三角的融信带来了稳定可观的销售。

从合约销售额的地域分布来看，杭州和南京两地的合计合约销售额占总销售额的49.5%。“在目前的环境下，不确定性较大，这些长三角的一二线城市支付能力较强，安全性比较突出。”欧宗洪谈道。上半年，融信在杭州、苏州、南京等地的项目对业绩的贡献较大，多个项目出现开盘即罄，其中“杭州沁澜”项目销售中签率为1.8%，创板块新低。

在土储布局上，融信继续实行这一区位策略。上半年，融信新增土地项目21个，新增建筑面积为461万平方米，其中长三角地区占比达75%，共15个项目，约279万平方米。截至今年6月底，融信土储的总建筑面积为2803万平方米，其中82%的土地位于一二线城市的黄金地段。融信在财报中强调，相对优质的土地储备为集团日后发展提供了有力支撑。

但在限价政策下，保持一二线城市拿地的策略意味着要在毛利率上做出一定让步。

今年上半年，融信实现收入211亿元，同比减少20.85%；毛利为31.4亿元，同比减少50.63%。期间溢利、股东应占核心纯利等指标均出现较大幅度的下行。毛利率从23.9%下降至14.9%，同比降幅约为38%。

对于毛利率的下滑，融信中国执行董事兼首席财务官张立新表示，毛利率偏低的主要原因在于2016年下半年及2017年拿的一些高价地，“这部分地都在非常好的位置，但政府批的限价远低于我们的预期售价，这部分拿地在今年会逐步达到结转条件，预计会造成全年毛利率和上半年的状况类似，随着这部分高价地结转完毕，明年的毛利率会得到逐步改善。”

融信在2016年的地块收购平均成本高达每平方米12963元，2017年上半年和全年的地块收购平均成本则有明显下降，分别为每平方米8390元和4814元。但近年来，融信在地块收购价上仍出现持续上行趋势，其2018年、2019年、2020年上半年的地块收购价依次为5183元、6648元、8550元。

欧宗洪表示，由于长三角地区的强安全性，融信仍会坚持以长三角、一二线城市为主的策略，但同步会通过拓展多边项目提高项目盈利能力，并提高内部运营来增强公司效率。“目前政府限价政策依然存在，杭州、上海这些安全性更高的地区毛利率也会比其他城市低一些，因此毛利率的改变不会一蹴而就，而是一个逐步回升的状态。”

融信上半年已交付的物业收入和建筑面积分别出现22%和35%的同比降幅，但在已确认平均售价上出现了近20%的同比增幅，为每平方米16176元。

拿地成本的压力也让融信在融资规模上有较高要求。今年上半年，由于借款增加，融信的负债率自去年年底的70%上升至91%，融资收入同比增长149%，融资成本则同比减少12%。但在融资规模扩张的同时，融信在融资成本上实现了同比下降。上半年内，融信发行了一项2.5亿美元的7.35%优先票据及一项1.6亿美元的额外优先票据，创下融信长年期债务的最低利率水平。上半年的现金及银行结余为312.6亿元，现金短债比1.7。

欧宗洪表示，今年的融资利率为6.67%，明年年底将会进一步降低，“到今年年底，我们初步预测三条红线基本上都会过关。”