一财朋友圈·见解 | 存量房贷利率调整 你的月供会怎么变

12月28日，央行宣布，存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR。这也就意味着，以前的房贷利率也能“重新定价”了！

房贷一族都很关心，定价基准改变后，选固定利率还是“LPR+加点”利率？未来房贷会怎么变化？每月房贷到底是升是降？

一财朋友圈多位认证专家分享了他们的看法。

存量商业个人住房按揭贷款定价基准切换为LPR后，至少未来一年个人利息支出并无变化。考虑到未来进入到LPR下行通道，国泰君安房地产团队预计已有贷款的居民月均还款额将减少，保有可支配收入将略微提升。

分城市来看，由于风险等级的不同，按揭贷款利率水平是一线低于二线、二线低于三线等。因此，同样下降固定贷款利率，从幅度上更加利好高能级城市，考虑到高能级城市贷款总量更大，因此受益总额也将更为明显。

根据国泰君安房地产团队的测算，按照当前29.1万亿元按揭贷款存量规模计算，若平均贷款期限为30年，从5.55%下降至5.50%的LPR下行，将带动每年居民少支出约109亿元；以100万按揭贷款、30年期限看，每5bp的下降，年均减少还款额为350元。

在目前房住不炒的大框架下，政策的目的是逐步引导企业降低杠杆或平稳杠杆，对楼市的作用目前更多体现为支撑，而非刺激。

此外，对企业来说，不能把存量贷款换锚简单的等同于降息，此次改革对不同类型企业的影响或有明显差异，利率定价将出现信用分层。

央行关于存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR定价方式，是针对2020年1月1日之前发放且未按照LPR方式定价的浮动利率贷款，调整后有两种方案供购房者选择，一种是LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变，这种与当前的房贷利率方案相似；一种是固定利率。但需要注意的是只能选择其中一种，而且只有一次选择机会，后续不能再次更改。

对于用户来说，固定利率长期确定，但无法享受利率下行的红利，但同样也可以在利率上行时避免成本上升。LPR为定价基准加点的方式对用户来说是随行就市，可以享受利率下行带来的还款金额降低，但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。就当前利率市场环境来说，LPR大概率还要下行，选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥且主流的方案。

如果转换为LPR为定价基准加点的方案，加点的确定是由当前用户房贷实际利率与2019年12月份LPR（五年期以上为4.8%）差值确定的，且确定后不可更改。也就是说如果当前房贷利率为基准利率上浮1.1%，则转换后的加点是0.59%，转换后的用户的房贷利率变更为当期LPR+0.59%，这个加点就是用户未来房贷合同有效期内实际执行的加点。

如果是选择转换为固定利率，转换后的商贷利率要与当前执行的利率水平一致。转换时间是从2020年3月1日至8月31日，但实际的执行时间是从2021年开始，也就是说，2020年用户实际执行的房贷还是按照2019年的房贷执行，按照当前的还款约定偿还。即使LPR在2020年下降，用户也只能从2021年开始享受利率下行的红利。

央行的这一方案一次性解决了存量房贷利率定价转换的问题，也让存量房贷用户可以享受到利率下降的红利，同样也保持了房贷利率的稳定，不会给市场预期造成刺激影响。

存量贷款利率定价基准转换，是如何减轻居民的财务负担呢？栾稀表示，一是此次存量利率换锚也针对消费贷款，存量消费贷款的基准转换和定价周期由银行与贷款客户自行商议确定，如果商议的重新定价周期为1个月，那么此后LPR的每次下调均会使得存量消费贷款利率下降，居民贷款购买汽车等生活耐用品所需承担的财务负担将明显减轻。二是商业性个人住房存量贷款利率水平也将于2021年发生变化，如果2020年12月的LPR低于2019年12月的LPR，2021年居民的房贷负担也将下降。居民因购房、购车产生的财务负担下降，也将释放出更多的购买力，有利于挖掘和刺激潜在内需。

此外，存量贷款利率定价基准转换还有两点影响，一个是有利于降低实体经济融资成本，另一个是有利于提高银行定价能力，不影响银行稳健经营。

新政提供两种选择：一是以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值）。（1）加点数值在合同剩余期限内固定不变；（2）商业房贷利率：加点数值=原合同最近的执行利率水平-2019年12月LPR（5年期4.8%）；其他利率：加点数值由借贷双方协商确定；（3）每个定价周期基准利率相同，按重定价日最近一个月的LPR，定价周期和重定价日是金融机构与购房者约定的，商业房贷的定价周期最短为1年。二是固定利率。

来看一个房贷案例：假设当前实际房贷利率为6%，双方商定的定价周期是1年，重定价日为每年的7月1日，次年开始。加点数为120（6%-4.8%），在2021年6月30日之前房贷利率还是6%。2021年7月1日为第一个重定价日，基准利率参考2021年6月公布的5年期LPR，2021年7月1日至2022年6月30日的房贷利率=2021年6月5年期LPR+120点。

就影响来说，至少一年之内利率不变，未来LPR是向上还是向下取决于经济环境。存量贷款利率换锚，并不一定意味着月供的减少。不过，中国经济减速换挡还没有完成，LPR利率五年内大概率是向下的。