2020年，楼市何去何从?

过去的2019年，在有些城市，房价已经开始下跌了。

而在有些城市，房子很抢手，很多人买不到房。

2020年，楼市，何去何从？

作为房地产行业逾10年的从业者，每日浸泡在各种楼市信息之中，但，我今天无意给大家罗列一大堆的行业数据。

数据，很多时候，是为个人观点服务的。

今天，我如果倾向于2020年“涨”，我一定可以给出10条强有力的理由。

但，如果我倾向于2020年“跌”，相信我，我一定会给出10条更强有力的理由。

并且，无论涨跌，都可以配上用来佐证的数据、图表，还可以拉出大量折线图、柱状图、曲线图；通过这个曲线图，你还能看出趋势来。

报告可以写很长，什么M2、外汇储备、CPI、PPI、美元汇率、降息周期……之类，都可以拿出来说一说。

好了。直接亮干货。

2020年，楼市何去何从？

一个字：稳！

两个字：求稳！

三个字：必须稳！

四个字：有能力稳！

“稳”，将是2020年整体楼市的结果。

我之所以敢于这么大胆地直接下结论，那是因为，我知道，方方面面的力量都在“求稳”。

求，也许不得。关键在于这种求的意愿有多强烈，这种决心有多大。国内外的大局，上上下下的共识，摆在这里，“必须稳”。

意愿，可能落空；决心，可能碰壁。但在现阶段的中国，我认为，“有能力稳”。

求稳。必须稳。有能力稳。这就是笔者判定的2020年楼市大局，也可以说，是未来三至五年的楼市大局。

一个字，稳！

稳！将是2020年整体楼市的结果。

要预测楼市的结果，谈何容易。凭什么，我就能预测，2020年的楼市是稳？

远的不说，往前推五年。谁，能够预测中国楼市的走向？

不过，还真别说，笔者去年预测的好像还有点准。“2019年楼市何去何从”一文，提出了一个观点：未来三五年，中国的楼市将是一条“滞胀”之路。

意思是说，2019年开始，中国的楼市，整体是涨不动了，差不多“停滞”了。“停滞”是一件很危险的事，大家都知道，停久了，就会开始跌。所以，必须有一股“鼓胀”的力量，来保持这种“停滞”。

这样，“滞”中有“胀”，“胀”中有“滞”，最终达成平稳的状态。

滞胀，是一个经济学用语，表示“停滞性通货膨胀”。在各国经济管理中，都是要避免出现的状态。

这里，借“滞胀”这个词来说房地产这个支柱产业，而且一预测就是定了个“三五年”，如果被市场片面理解，确实不妥。

因此，即将进入2020年，此前的预测，需要更正一下：未来三五年，中国楼市将是一条平稳之路。

两个字，求稳！

稳，是结果，也是目标；必须努力，才能达成目标。

这就能够理解，通过2019年方方面面发生的事情。

2019年开春后，小阳春突如其来，不少城市量价齐涨，住宅用地被哄抢。2019年4月19日，政治局会议再次强调“房子是用来住的”。2019年4、5月间，住建部对10个城市，发出房价预警。

稳，这个字，从来预示着有两面。一面是涨，一面是跌。涨，可以压着。跌呢，可能就要托着了。

三个字，必须稳！

经过这几年，不能再涨了，至少不能再大涨了，这早已经形成上上下下的共识。这里，无需多言。这是“必须稳”的应有之义。

那么，跌，不是好事吗，至少，对老百姓是好事呀？

不见得。

第一、中国已有6亿城镇户籍人口，可以想见，能够在城镇落户，基本上都有房了。房价大跌，肯定不高兴。而且，这6亿人，可是最具话语权的人。

第二、那剩下的6亿多人呢，当然要兜底。乡村振兴战略、扶贫战略，都是为了乡村环境更美好，生活更美好。让最贫困的那一群人，有安身立命之处。对于相当部分的农村居民来说，你房价降了，或者大降，他们也不一定买得起房，也不一定愿意来城镇落户买房。从现实情况出发，解决好他们的当前实际困难，才是当前的重点。

例如，2019年11月，中共中央、国务院印发《关于保持土地承包关系稳定并长久不变的意见》，进一步明确第二轮土地承包到期后再延长30年，给亿万农户吃下“定心丸”。

第三、剩下的6亿多人中，有一个群体需要特别关注，那就是城镇常住非户籍人口，约有2.3亿人。他们长期在城市工作生活，但是呢，没有落户，户籍还在乡村。既然选择长期在城市工作生活，应该是城市能够给他们带来更多好处。根据世界范围内的城市化进程以及中国的城市化实践来看，这些人，注定大部分是要落户城镇、定居城镇的。关键是，他们什么时候落户、在哪里落户。房价大跌了，他们中间的一部分人，当然能更容易买得起房。但是，跌多少才是合理的呢？跌了，就一定会买吗？显然，这里有太多的未知数了。

1998年停止福利分房以来，中国的房价整体是稳步上涨的。这其中，也有几次下跌或者低迷。1998年至1999年，房价比较低迷。2008年下半年至2009年上半年，房价降的比较厉害。2014年至2015年，楼市情况也不乐观。

房价的下跌或者低迷，往往伴随着经济的低迷或者下行。这里，我们不需讨论是房地产绑架了经济，还是房地产是国民支柱行业，谁又能分得清清楚楚呢？

对于中国来说，房地产的稳定发展，是最佳的发展路径。建国70年，城镇人口从1949年的5700万人，增长到6亿人。改革开放40年，城镇常住人口，从1978年的1.7亿人，增长到8.3亿人。

这70年或者40年间，谁先进城，哪一年进城，由于什么原因进城，进城后工作生活如何，这中间不知有多少悲欢离合的故事。

这70年或者40年间，谁落寞了，谁先富起来了，哪一年富起来了，由于什么原因富起来了，现在又面临怎样的境遇，这中间也不知有多少起落浮沉的故事。

至于，这中间，要分清，谁该先进城，谁该先富起来，谁该先买房，谁该买得起房，房价该涨，房价该降，谁又能扯的清楚呢？

对于中国人来说，只要大局稳定，只要对美好生活的追求还在，有梦想，有兜底，城市化的进程，房价的问题，都会迎刃而解。

一切，就交给时间吧。

四个字，有能力稳！

最近几年，有个感受。和各个领域、各种类型的人聊天，发现，说中国好的人，越来越多。

这应该和中国综合国力的提升、人民生活水平的提升，有很大的关系。人民生活水平提高，说明，大部分中国人得到了较好的收益。只要既得利益的群体，越来越多，越来越壮大，稳定与发展，就有基础。

上文提到的6亿城镇户籍人口，其实就是既得利益者。城市化是大势所趋，谁提前占据了城市的生存位置，谁就占据了主动权。2016-2018年这一波房价上涨，更是强化了这一群体的利益。

2.3亿城镇常住非户籍人口，通过就业，取得超过在农村能够获得的收入，某种程度上，也是既得利益者。而5.7亿农村居民，也正在通过农业补贴、农村医保体制、乡村振兴战略、扶贫战略，获得实实在在的收益。

有了这个民心基础，做事从战略决策到执行，就能一以贯之。

看看最近几年的房地产行业。

2016年底，只一句轻轻的“房子是用来住的，不是用来炒的”，可谓一锤定音。这为接下来的3年房地产调控，奠定了基调。直到2019年12月的中央经济工作会议公报，仍在强调。

这个时候，去库存的任务，在不少三四五线城市，还没有完成。这句话，只能说是敲敲边鼓，提提醒。

2018年7月这句“坚决遏制房价上涨”，则是斩钉截铁式的喝止。很多地产人都能够切身感受，2018年下半年，在很多城市，那是冰火两重天呀。

其实，做任何事情，就怕动真格。

2008年国际金融危机波及中国，2009年“四万亿”喷薄之下，房地产市场绝地反弹。很快，从“救市”，演变为“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。2010年，“史上最严”调控政策横空出世，“限贷”一词从此走上房地产历史舞台，直至今日也是房地产调控政策的主角。

最厉害的是，2011年第一季度，祭出三板斧，招招都是杀手锏。“新国八条”、重庆上海试点房产税、3600万套保障房计划，既管当前，又管长远；既掐尖，又兜底。终于，“脱缰的野马”被遏制住。

2011年第四季度开始，大江南北，由于开发商降价，售楼处被砸的新闻，就开始此起彼伏。以二三四线城市为主体的中国楼市，从此，直到2016年才开始逐步缓过劲来。

这，一晃就是五年。

党的十八大以来，各方面都发生了积极的变化。尤其是反腐败为亮点的方方面面的改革得以雷厉风行，不仅振奋了民心，也极大地强化了上传下达的权威和效率。

举一个片段，2015年4月，在二十多天中，李克强召开4次常务会议，1次经济形势座谈会，与经济下行压力“抢时间”。特别要求：国务院常务会通过的文件，如无特别重大修改意见或其他特殊原因，7天之内必须下发。

当前，关系国计民生的重大决策，包括雄安新区、粤港澳大湾区、长江经济带、长三角一体化，以及对外的人类命运共同体、一带一路战略，能够稳步而坚定地推进，底气同样来自于上传下达的权威和上下一心的效率。

房地产行业，何尝不是如此。

2019年12月12日，中央经济工作会议对于房地产行业的相关表述是：

“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”

解读下来，有几个信号：第一、要兜底（城市困难群众，租房人群）；第二、抓存量（城市更新、改造）；第三、再重申（稳）。其中的“稳地价、稳房价、稳预期”，就是各地方政府因城施策的具体指导原则。

这不，最近，长沙的一则新政，明确限定长沙市商品住房价格平均利润率为6%至8%。这，牵动着房地产行业敏感的神经。限贷、限购、限价、限商、限售之外，又来了个“限利”。

我觉得，这并不奇怪。也用不着上纲上线地指责如何如何。且不要说，这可能是投石问路；在执行阶段，也可以有各种变通的可能。我认为，最重要的是，这表明了一种决心，一种态度，那就是，要管住房价，政府有很多种办法。这，也就是“稳预期”。

中国的历史表明，只要有持续和平稳定的30年，老百姓的日子就会逐步好过起来的。如果持续和平稳定70年，大概率是要进入盛世阶段的了。上至汉唐，下至明清，概莫例外。

我认为，我们大可对中国的经济前景，保持一个乐观的态度；同样，对中国房地产市场的前景，也保持一个乐观的态度。而且，还能保持一个有洞察力的认识，那就是，稳，求稳，必须稳，有能力稳！

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