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移动房屋公园的商业模式暴露了科罗拉多租户的经济脆弱性 他们无处可去

2019-09-16 09:36:42来源:

丹佛•在她居住16年的奥罗拉移动房屋公园,驱逐通知一直到佩特拉贝内特的门口 - 未经授权的客人,缺乏保险,延迟租金。他们是让单身母亲离开的虚假威胁。最终,她做到了。

在联邦高地,Karla Lyons的女服务员的工资被她的公园经理订购的家庭和庭院维修所吞噬,包括拆除落在她的庭院屋顶上的巨型枫树并将其碾碎。如果她负担得起,她会搬家。

在博尔德,Greg Gustin在他的牛仔裤口袋里拿着一把刀,当时他是20世纪50年代移动房屋公园的经理,这是该镇最滑稽的地方之一。当一名居民被指控去年扼杀他的妻子并让她在经理的官员身亡时,Gustin拉出了监控录像,为警察辩护。

在科罗拉多州,住房危机影响到农村和城镇,移动房屋公园居民和公园业主之间的冲突正在接近沸点。商业模式 - 房主支付大量租金将房屋停放在别人的土地上 - 暴露了无力搬迁或住在其他地方的租户的不动和经济脆弱性。

移动房屋是全国最大的无补贴,经济适用房的库存,但许多房屋在20世纪60年代和70年代开始作为房车公园,现在已经很老了,水电和电力系统以及拖车已经很久没有“移动”了几十年。

科罗拉多太阳报以及全州十多个合作伙伴新闻机构在夏季访问移动家庭公园,听取居民,经理和业主的意见。该项目发现公园的数量正在下降,所有权正在巩固,因为妈妈和流行公园向大型投资者出售,这有时会导致流离失所和重建 - 而且在许多居民看来,这种权力不平衡威胁他们的低成本生活方式。

超过100,000人住在科罗拉多州的900多个公园。那些居民包括科罗拉多州的许多工作穷人和无证移民。几十年来,他们几乎被忽视了。

科罗拉多丹佛大学社会学教授以及一本名为“制造不安全”的移动房屋书的作者Esther Sullivan说:“我们将移动房屋公园降级为美国想象中的一个角落。”

“我们有媒体代表谁住在那里,以及谁生活在那里的陈词滥调是完全错误的。事实上,这是我们劳动力的一大部分。这是我们的工作家庭实现美国家庭所有权梦想的主要方式。 “。

根据美国人口普查数据显示,在第二次世界大战后的时代,回归的退伍军人需要快速廉价的住房,移动房屋在20世纪70年代初遭受了挫折,并开始逐渐下降。如今,售价低于125,000美元的房屋中有70%是移动房屋。

沙利文称移动房屋是“自然发生”经济适用房的最大来源,这是一种不是由公共政策或住房援助创造的有机解决方案。移动房屋居民生活在雷达之下 - 字面上划分为视线并与传统住房隔离开来。2015年,他们的收入中位数为39,000美元。

“我们可能会失去这一经济适用房和低收入房屋所有权的重要来源,”她说,“这将加剧经济适用房的危机。”

即便在现在,移动房屋单元数量的减少代表了一些外表所有权的最后希望。

“这就像生活在美国梦的一半,”科林斯市议会议员Emily Gorgol,一位保护移动家庭公园的倡导者,告诉科罗拉多州人,“因为你拥有自己的家,而不是你脚下的土地。”

一个近乎亲和力的客户

在科罗拉多州,经济,政治和社会力量今年聚集在一起,迎来了多年来管理移动房屋公园的法律的第一次重大变化,为房主提供了牵引力,并为2020年立法会议的进一步改革奠定了基础。

居民抱怨说,公园业主可以在48小时前通知他们。许多人谈到房主与公园主人的戏剧,居民修理他们的房屋或草坪,以满足公园业主的要求。在移动房屋中,居民可能会投入数万美元 - 无论是通过选择还是被驱逐的威胁 - 实际上,移动房屋不太可能从最初的连接中移开。(事实上​​,1976年之前建造的移动房屋面临着移动的法律障碍;从那时起,该行业将其称为“制造”房屋。)

理论上,移动房屋公园受到监管,因为科罗拉多州通过了1985年的移动房屋公园法案。但执法是另一回事。由于没有争议解决机制,冲突留给法院 - 这是一个几乎普遍偏爱公园所有者的潜在昂贵主张。

今年,由于州议会的两院和民主党统治的州长办公室,即使有一些两党的支持,法律的变化仍然存在。解决延迟租金支付的紧迫期限,以及在驱逐,出售房屋或搬家的情况下,已经得到缓解。县政府现在有权制定管理非法人地区的许多移动房屋公园的法令。目前,利益相关方正在制定争议解决机制的规则,该机制将于5月份推出。

这些变化的部分动力来自行业内的经济变化。

企业和机构投资者被一个近乎俘虏的客户的潜在巨额利润所吸引,强调了一直以来不寻常的住房建议。此类收购近年来有所增加。

根据制造住房研究所的数据,今天,移动家庭公园的前50名拥有者在美国各地共有68万个家庭用地,从2016年到2018年增加了26%。根据三个住房倡导组织的2019年报告,由直接投资于其他公司的投资者组成的投资者和私募股权公司现在拥​​有超过15万个制造的家庭用地。

例如,位于犹他州的Kingsley Management Corp.在科罗拉多州的Front Range有七个公园。

在全国范围内,估计有2000万美国人住在移动家庭公园。该研究所报告称,该国近10%的住房是制造房屋,2018年的房屋数量约为850万套。

公园业主向居民收取该单位所在地段的租金。几十年来权利和责任的纠结有利于公园所有者。但现在,随着住房短缺变得更加严重,移动房屋居民变得更加有组织,电力动态可能会发生变化。

在去年夏天的奥罗拉,当公园的老板宣布计划出售房产进行重建时,60多人的丹佛梅多斯机场和房车公园的居民被告知要离开。占地20英亩的公园靠近科罗拉多大学安舒茨医学中心,并可通往新的轻轨线路。居民为这场动荡而战,尽管他们被迫搬家,但很多人都根据拖车的价值获得了经济援助。

Bennett在丹佛梅多斯(Denver Meadows)抚养孩子时曾担任便利店经理,她说她去年在那里被驱逐多次,她感到情绪疲惫。在最后的吸管中:公园拒绝了她让她姐姐从德国逗留一个月的请求 - 任何超过两周访问的时间都违反了公园规则。几个月来,她帮助其他居民对抗公园的关闭。

Bennett在关闭前六个月离开了公园,失去了她的制造房屋取消抵押品赎回权,并用她所有的积蓄购买了Aurora的一个小型传统住宅。“我付出的代价是我过去的两倍,但至少没有人会把它从我身边带走,说我不能住在这里,”她说。

总部位于西雅图的律师伊什贝尔·狄更斯(Ishbel Dickens)帮助组织了博尔德房主团体,他指出,担心失去家园会让许多居民陷入沉默。移民不仅害怕驱逐,而且如果他们造成问题,当局可能会质疑他们的法律地位。

尽管如此,许多移动家庭公园 - 狄更斯称他们为“低收入家庭的封闭社区” - 有一种共享的经验感,可以培养那种在适当的情况下可以采取行动的紧密社区。

“这是将人们聚集在一起的危机,”她说。

没有'HILLBILLY'公园

对于那些负担不起土地的人来说,移动房屋公园长期代表了美国梦的一部分,或者也许是那些想要一个地方停放避暑别墅的人。然而,现在,他们的声誉越来越多地演变为公园主的摇钱树。

看看位于Castle Rock的丹佛南部的移动之家大学。弗兰克罗夫和戴夫雷诺兹拥有全美第五大移动家庭公园,正在教育其他企业家如何追随他们的脚步。这两个人在25个州拥有200个公园,在过去的十年里,他们一直在教别人如何投资这个行业。

他们创办了移动家庭大学,Rolfe告诉美联社丹佛办事处,因为没有人认真对待移动房屋行业半个世纪。

罗尔夫的培训学院受到了广泛的批评 - 包括与约翰奥利弗在“上周的今晚” - 教导人们如何从罗尔夫称为“人质”的房主那里获得利润。在辩护方面,罗尔夫表示,当地业主将租金保持在“不可持续的低水平”,许多人“用鸡丝和胶带捆在一起”。

他说:“你发生的事情是,你有这些妈妈和流行音乐基本上从来没有调整过通胀。”“每个公园都是一个转折点,你试图让整个移动房屋公园恢复生机,所以你要么提高租金,要么把它拆掉。”

当Rolfe购买公园时,他通常会制定有关保养和安全的新规则。“移动房屋公园的业主讨厌失去居民,所以我们向后弯腰,不会失去任何人,”他说。“如果房子不符合规则,我们会为他们做。

“我没有任何乡下公园,碎石路或无法支付房租的居民。”

房主有时会将规则视为挑剔和侵扰性的,质疑为什么土地所有者对他们拥有的房屋是否需要新涂料有权威。但公园所有者和管理者采取不同的观点,经常提高安全性。

位于北博尔德的Ponderosa Mobile Home Park的经理Gustin已经为他的整个公园配备了安全摄像头。“我感到非常不安全,因为我有25个实时安全摄像头,可记录10天的数据,”他说。“这是一项危险的工作。”

Gustin最近驱逐了一名使用甲基苯丙胺的居民。几年前在公园里发生致命射击。去年夏天,一名居民被指控在Gustin的办公室里扼杀他的妻子,这是Gustin的一个摄像机上发生的致命事件。

Gustin表示他并不挑剔法规,除非他们与安全有关。他给了居民更多的时间,而不是允许他们拿出很多租金,这在Ponderosa大约是500美元,而其他一些Boulder公园的费用是800美元或900美元。Gustin让友善的狗狗从皮带上徘徊,但会写一名居民阻挡道路,因为如果一辆消防车无法通过,他就会遇到麻烦。

“这里有很多人,因为他们喜欢那种生活和生活的态度,”他说。不过,一位居民“可以让很多人的生活变得悲惨”。

“移动家庭公园的整个商业模式是荒谬的,”Gustin说。“这在40年代和50年代有意义,因为移动它们真的很便宜。我认为政府已经知道30年或40年这是一个有缺陷的商业模式。他们放弃了新的移动家庭公园。他们都老了。由于没有竞争,人们无处可去。“

“你很难受,他们知道吗”

首先是警告在她的院子里拿起玩具,那些邻居的孩子留在那里。Karla Lyons有五天的时间来处理这个问题以及移除她的后甲板或面对可能的驱逐程序。

然后是旁边院子里的巨型枫树 - 在Lamplighter村拥有的土地上生长的枫树,这是一个毗邻联邦高地水世界的公园,拥有200多个房屋。里昂斯和她的丈夫说,公园经理告诉他们,他们必须将其拆除。

聘请一名专业人士似乎过于昂贵,所以只要有时间,里昂的儿子和女婿就会在肢体上工作。制造的家庭公园中的邻居提出以100美元完成工作,但当他这样做时,树倒在Lyons的露台遮阳篷上并将其撞倒。

因此,下一张贴在Karla Lyons门上的纸条要求她修理遮阳篷。这个公园以900美元的价格提供了这些材料,并以100美元的分期付款,以每月800美元的价格购买。作为女服务员的卡拉和她的残疾丈夫,几个月后仍在付款。

然后有需要更换浅蓝色移动房屋的裙边 - 另外800美元。还有公园经理命令里昂画木栅栏的时间,几个月后告知他们不再允许围栏,他们不得不把它拆掉。

当公园经理告诉她必须给她的房子涂漆时,Karla Lyons最终失去了它。

“如果你想要我搬家,你为什么不这样说呢?”里昂回忆起问她。

“这是另一个麻烦。不幸的是,我住在这里比公寓便宜。否则我很久以前就会离开。你就像被卡住了,他们知道了。”

Lamplighter的公园经理表示她“不自由”与科罗拉多太阳报交谈,向公园的公司老板金斯利管理层提问。金斯利没有回应评论请求。

来自卡拉的一些街道上,她的邻居谢丽尔·威森亨特(Cheryl Whisenhunt)在一系列公园订购的住宅改善措施后起诉公园,威森亨特(Whisenhunt)称之为骚扰。她的门上张贴了很多通知,她迷失了方向。“她像糖果一样把它们送出去,”Whisenhunt谈到公园经理时说。

Whisenhunt声称公园管理部门一直以她的米色和绿色双宽为目标,因为它是仍然留在公园里的为数不多的铝制房屋之一。许多房主已经花了数千美元用公园经理的要求取代铝合金壁板,并且Whisenhunt担心许多人这样做是因为他们说英语不好而且不懂法律。

“我觉得我住在俄罗斯,”她说。

住房市场有利于公园所有权

随着经济适用房变得更加稀缺,许多家庭经营的移动房屋公园已准备好兑现。运行它们的婴儿潮一代正在寻求退休和缩小规模。

MHAction的联合主任Kevin Borden表示,供需曲线现在比以往任何时候都更有利于公园所有权.MHAction是一个帮助居民组织起来保护社区负担能力的全国性运动。“现在是时候收购这个部门并巩固它了,”他说。“它发生的速度非常明显。”

他说,截至2月1日,大约有250万移动房屋居民向公司实体削减了租金支票,引用了MHAction与私募股权利益相关方项目和美国金融改革教育基金共同编制的报告。

博登补充说,大多数企业主都在坚持投资并获取利润,而不是寻求重新开发房产。然而,他很快就会注意到,虽然并非所有较小的业务都是由居民做出的,但当居民提出担忧时,当地所有权更有可能对公众压力作出反应,因为“当你是当地业主时,你会遇到这些人在杂货店。“

博登说,不是一个星期,他的组织没有接到一个移动房屋所有者的电话,他们急切地寻求咨询,告诉他们现在已经购买了他们的公园。他发现让这些团体激活和参与并不是那么困难,因为他们往往是紧密结合的社区。但大多数州,包括科罗拉多州,对制造房屋的居民提供的保护有限。

非营利组织9to5 Colorado的安德里亚Chiriboga-Flor,主张负担得起的住房,在过去的一年里,在科罗拉多州,她从房主那里得到的大部分电话都捏着熟悉的场景:我的公园被买断了,他们试图让我们成功用25页任意规则签署这个新租约..

“他们将这些人俘虏,”科罗拉多法律与政策中心的律师杰克·雷根博根(Jack Regenbogen)说,该中心主张低收入居民。“他们可以将租金提高到他们想要的任何程度。移动或出售非常困难 - 在某些情况下,由于单位的状况几乎不可能。在其他情况下,它可能花费超过10,000美元。如果这是一个不稳定的法律环境,如果你拥有自己的结构。“

企业所有者带来终极价值

去年夏天的一天,Karla Ottero在非法人博尔德县的Sans Souci公园回家看她的拖车,发现她的门把手上挂着一个蓝色的手提包。“我们很高兴你在这里!”它在外面以欢快的白色剧本宣布。

里面是一个公告:该公园已被当地业主出售给位于格林伍德村的公司。这个消息让位于科罗拉多州93号附近山谷的小社区黯然失色,几乎隐藏在高速公路旁,但却能看到Flatirons的全景。

居民们已经开始谈论自己购买公园以成为一个居民拥有的社区,并且没有听到任何即将出售的声音,所以这个消息引发了关注 - 特别是当居民仔细观察一页又一页的新规则和规定时业主计划强制执行,一个居民的名单会立即让所有人违反某些事情。

如果居民没有及时遵守规定,新规则允许管理层改善居民的财产 - 并向他们发送账单。

“那天晚上我没有睡觉,”奥特罗回忆道。

焦虑迅速蔓延。随后的会议宣布增加租金以及分别安装新水表和水费的计划并未平息。居民们仍然很难看到他们认为严厉的规则 - 其中有11页 - 而旧的所有权只有三个。

迈克尔·皮尔斯(Michael Peirce)在科罗拉多州科罗拉多大学(University of Colorado of Boulder)教授哲学时,曾在Sans Souci进入他的单一范围,他表示他看到过渡团队积极寻求改进。

“他们在公园周围开着黄灯闪烁,告诉人们他们想要他们做什么,”皮尔斯说。“很多人都接受了最后通,,并提供了适度的帮助。大多数居民都认为公园可以使用清理工作,但不会采用策略的侵略性。“

Cheryl Muhovich说,新主人命令她修理一个仅用篷布覆盖的漏水屋顶。她一直在推迟维修,直到她还清了贷款。最后,她交易了一个小小屋,她的越南老将丈夫在他去世时离开了她 - “所以我的头顶总是有一个屋顶” - 用于她的拖车上的屋顶维修。

“这对我来说是世界上最重要的事情,”她说。

皮尔斯和其他居民感到他们被推得太远,他们开始研究科罗拉多州的移动房屋公园法案,看看是否有任何新规定违反了法律。他们得到了法律帮助。超过一半的居民组成了HOA,因此他们有代表社区的地位。

新公司Strive Communities Management LLC的高级副总裁兼总法律顾问Peter Reinert将Sans Souci的推迟称为“一个相当独特的回应”,他在其他地方没有看到过,那里有相同的规则和法规清单已被强制执行。尽管如此,该公司同意让公园的先前规则成立。

“我们只是没有推动它,”Reinert说。“(规则)是为了保护所有居民的安全而编写的,这就是他们的目的。”

他补充说,任何问题都在社区会议上得到解决,而且这是“古老的历史”。

皮尔斯说:“这感觉就像休战一样。”

“任何一方都不知道下一步该做什么,”他说。“仍然有很多人强调,想知道将会发生什么。”

Ottero还有她在门上发现的蓝色包。现在它包含了社区报废时所积累的所有文件,以保证他们的住房价格合理。当她代表HB 1309作证时,她甚至带着她去了州议会大厦,该法案为移动家庭公园的居民增加了保护。

她称之为“战斗包”。

“这个包是新企业主的礼物,欢迎我来到我的新街区 - 我住了26年,”她说。“这是他们的新社区。这是我们的社区。“