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通过5个步骤购买止赎房屋

2019-08-28 10:28:07来源:

想买一套新房但又担心你无法负担每月的抵押贷款吗?或许你想在一个受欢迎的社区购买,但你认为它的房屋对你的预算太贵了?购买止赎房屋可能是解决方案。

取消抵押品赎回权的房屋通常由银行或贷方拥有。当房主停止定期按月支付抵押贷款时,贷款人可以取消抵押房屋,这意味着他们接管了该住宅的所有权。

银行和抵押贷款机构将试图以较低的价格出售这些房屋。这是购买止赎房屋的主要好处:你可能会找到一个原本不在你价格范围内的住宅。银行和贷方通常会将丧失抵押品赎回权的价格降低,以便能够在更短的时间内出售房产。

您可能会担心购买止赎房屋会带来更大的风险,最终需要一个需要数万美元维修工作的房屋。您可能还担心,对止赎房屋的出价是一个复杂的过程,对于普通购房者来说,这是不可能的。

不要担心。是的,购买止赎房屋确实需要一些额外的步骤和一些额外的计划。但这个过程并不过分复杂,购买正确的止赎房产可以让您以便宜的价格回家。

下面将详细介绍如何购买止赎房屋以及使流程尽可能简单所需的信息。

什么是止赎房屋?

一个止赎发生时,房主可以不再偿还按揭贷款的,必须放弃家庭回到岸上。当发生这种情况时,贷方或银行取得房屋的所有权。

当然,大多数银行不希望自己从事家庭业务。这就是为什么大多数人希望尽快出售止赎房屋的原因。这样做的最好方法是什么?提供房屋的价格低于买家预期为同一社区的类似房屋支付的价格。

以较低价格寻找更多住宅的买家通常会寻找止赎市场以寻求住房交易。

然而,今天取消抵押品赎回权的挑战可能在于找到它们。ATTOM数据解决方案报告称,2019年第二季度市场上的不良房屋数量(银行出售的房屋,第三方丧失抵押品赎回权的销售或卖空)继续下降。

ATTOM表示,第二季度不良房屋销售数量占所有单户和公寓销售额的11.4%。这比今年第一季度的14%有所下降。

不同类型的止赎房屋

止赎可以分为四种不同的类型:

预赎

当房主仍然拥有房产并且知道可能丧失抵押品赎回权时,可以发生取消抵押品赎回权或卖空交易。业主想要在他们最终取消抵押品赎回权之前出售房屋。这意味着卖空不是技术上的止赎销售。

卖空也可能具有挑战性。在卖空交易中,业主获得贷款人的许可,以低于抵押贷款的价格出售住宅。如果业主欠他们180,000美元的抵押贷款,他们可能仍然会将房屋列为160,000美元,即使这样的销售还剩下他们不能支付全部抵押贷款的20,000美元。在一些卖空交易中,业主银行同意将这种损失作为一种方式将房屋出售和抵押(可能会违约)从他们的账簿中扣除。

业主的目标是以足够低的价格提供他们的房屋,以确保在他们的月付款落后之前快速销售。但是,在这个阶段购买可能会很艰难。即使卖家同意您的要约,如果卖家太低,他们的银行或贷方也可能会拒绝。

拍卖

购买止赎房屋的传统方式是房地产拍卖。在拍卖会上,第三方受托人在原房主拖欠抵押贷款后,出售房屋,银行或贷方已经拥有房屋。

买家可以在拍卖会上快速(通常以低价购买)房屋。但也存在障碍。一个例子是拍卖通常要求买家手头有现金。

还有很多风险。您在拍卖会上购买的房屋可能会对政府机构的所有权产生留置权,特别是如果前业主停止支付房产税。此外,在拍卖会上购买的房屋可能需要昂贵的维修费用。您也可能没有机会在家中订购评估。在评估过程中,房地产估价师会确定当前房屋市场的房屋价值。如果没有评估,即使您在拍卖会上购买,也有可能为房屋支付过多的费用。

REO

您也可以直接从公开市场上的银行或贷方购买止赎房屋。在搜索家庭列表时,您可能会看到REO这个词。这代表“拥有房地产”,表示现在由银行或贷方拥有的止赎房产。在这个阶段,银行已经在拍卖会上获得房屋,现在正在出售房屋以收回房产欠款。该银行可能会聘请当地的房地产经纪人将其投放市场。

政府拥有的

您可能还会考虑购买政府拥有的止赎房产。这些属性类似于银行或贷方所拥有的属性。在所有者违反联邦政府保险的抵押贷款后,政府机构通常拥有房屋所有权。

这是一个很好的例子:当业主停止在他们用FHA贷款融资的房屋上付款时,美国住房和城市发展部(HUD)占有了止赎房屋。政府拥有的丧失抵押品赎回权大多是“原样”出售,这意味着任何维修都是您的责任。在某些情况下,政府可能会在销售前修复任何结构需求,或者您可以要求维修。您可能必须在查看或检查房屋之前提出要约或出价。

如何购买止赎房屋

买入止赎房屋的想法可能让你感到害怕。但是,取消抵押品赎回权购买房屋的过程与购买传统房屋并无太大差别。购买取消抵押品赎回权确实需要额外的研究,你需要承担更多的风险。

但如果您与了解当地止赎市场的房地产经纪人合作,那么压力应该不会高于传统购房时的压力。

在这里,您需要采取哪些步骤才能成功购买止赎房屋:

1.确定你可以支付多少房屋

购买止赎房屋时预算很重要。是的,您可能能够以较低的价格购买新房。但止赎房屋不是免费的。尽管您可能听说过,但您也不能以1美元的价格购买止赎房产。

您需要制定一份家庭预算,列出您的月收入和支出(包括外出就餐和娱乐等可自由支配费用的估算),以确定您每月可以支付多少抵押贷款。如果你不这样做,你可能会购买一个你买不起的房子,即使你正在寻找取消抵押品赎回权。通过购买超出预算的房屋,您将难以每月支付自己的抵押贷款。

与任何购房一样,预先确定您的债务与收入(DTI)比率非常重要。顾名思义,这个比率分析了您的每月总收入中您的月度开支(包括您估计的新抵押贷款支付)将消耗多少。大多数贷款人希望您的每月债务不超过您每月总收入的43%。如果您的债务与收入比率高于此值,您将难以获得住房贷款。

购买止赎房屋时要特别小心。您可能会想要购买止赎,其价格标签位于预算的最高位置。这个问题是止赎房屋可能需要昂贵的维修费用。如果您在预算的顶部购买了房屋,那么您可能没有足够的资金来支付所需的维修费用。

苦苦挣扎,以确定你能承受多少房屋?试用我们的家庭负担能力计算器。它可以为您提供做出正确购买决策所需的信息。

2.聘请经验丰富的房地产经纪人

如果您决定采购取消抵押品赎回权的途径,您将希望找到一位经验丰富的房地产经纪人,他们可以访问本地多重上市服务并了解当地市场。该代理商可以帮助您确定何时以低廉的价格提供止赎房屋,或者以低于所涉及风险的要价列出房屋。代理商还可以帮助您找到其他买家可能遗漏的止赎房产。

此外,一个优秀的房地产经纪人可以讨论一个止赎房产可能遇到的挑战。请记住,每个州都有关于取消抵押品赎回权的独特法律和法规。与了解这些法律的专家合作非常重要。

3.获得预先批准的抵押贷款

无论您购买何种类型的房屋,获得预先批准的抵押贷款都是明智之举。在预先批准过程中,贷方将运行您的信用并免费验证您的收入和债务。然后,贷款人将确定它可以批准多少抵押贷款。

一旦您收到贷方的预先批准信,您就会知道您可以在房屋上花多少钱。如果一家银行批准您支付20万美元的抵押贷款,您就不会浪费时间去寻找价值30万美元的房屋。

预先批准的信也会让你成为一个有吸引力的买家。卖方(即取消抵押品赎回权的银行或政府机构)更愿意与已经知道有资格获得抵押贷款的买家合作。他们不担心你将无法获得贷款,从而破坏他们的房屋销售。如果多个买家对房屋进行投标,卖家更有可能与已经预先批准抵押贷款的买家合作(所有条件都相同)。

在取消抵押品赎回权的情况下,银行和贷方可能对信贷问题特别敏感,因此在预批准过程中,良好的信用评分将尤为重要。

聪明的举措是到处寻找抵押贷款人。不要简单地与您找到的第一个抵押贷款人合作。相反,搜索贷款人会给你最低的利率和贷款费用。您可能要考虑申请通过贷款火箭按揭®。我们拥有必要的员工和专业知识,可帮助您了解止赎程序。我们也很快,这在购买止赎房屋的繁琐过程中非常重要。

如果您从一个贷方获得预先批准并想要购买银行拥有的房产,那么该特定银行或贷方可能希望您通过它们获得预先批准,以确认您的资格或仅仅是为了销售机会。

知道你没有义务和那个贷方一起去。您仍然可以使用原始公司的预先批准来获得银行拥有的房屋的资格。

获得预先批准并获得抵押贷款的最终批准之间存在差异。请记住,在您找到止赎房屋之前,您会获得预先批准。

一旦找到您的房屋并提出卖方接受的要约,您就可以申请完全批准。如果您已经获得了抵押贷款机构的预先批准,通常更容易申请已经研究过您的收入和信贷的同一贷方的完全批准。但是,在授予您完整或最终批准之前,该贷方可能仍会要求您提交最新的工资单,纳税申报单和W-2的副本。自从您第一次获得预先批准后,您的贷方将确保您的财务状况没有任何变化。

4.提出有竞争力的购买要约

如果房屋处于预先取消抵押品赎回权的状态,您的房地产经纪人将需要向目前拥有房屋的个人提出要约。

如果您正在查看前往拍卖的止赎房屋,您需要联系正在进行拍卖的受托人/律师,以便在拍卖前询问有关房屋的任何问题。受托人是代表贷方或政府机构进行拍卖的第三方。这位官员接受拍卖期间的出价。

如果房屋是REO,您的代理商将直接向银行的上市代理商出示您的要约。买方的代理人永远不会直接与银行联系。对于政府拥有的列表,此过程类似:您的房地产经纪人将再次直接向列出房屋的政府机构提供您的报价。

你可能会想要在止赎房屋上低报价。确实,止赎房产的价格通常低于传统房屋。但如果您提出的报价远低于市场价值,那么卖方(无论是联邦政府机构,银行还是贷方)可能会拒绝它。因此,与您的房地产经纪人合作以提供有竞争力的报价非常重要。您的代理人会告诉您这个数字应该是什么。

您还应该在要约中包含房屋检查的意外事故。(注意:如果您在拍卖会上购买止赎房屋,您将无法做到这一点。)这种意外情况表明,在您安排对房产进行房屋检查之前,房屋销售无法完成。

5.获得房屋检查

再一次,请记住,你正在购买止赎房屋。这意味着卖方(无论您是从银行,贷方还是政府机构购买)中的任何人都不会支付任何所需的维修费用。这些维修是您的责任。

因此,在您的报价流程中检查物业非常重要。如果房屋检查发现了太多无法解决的问题或问题,那么您可能希望继续购买房屋。

银行或政府机构通常会允许检查应急费用作为要约的一部分。这意味着您可以在接受报价后但在销售结束前订购房屋检查。您的房屋检查员将前往住所寻找从屋顶漏水到基础变换的证据。

检查后,您将收到一份书面报告,详细说明检查员的调查结果。如果问题太多,你可以放弃销售。

无论检查结果如何,止赎房屋往往提供很少甚至没有谈判的余地。换句话说,如果您继续进行销售,您将负责任何维修。

再次,期望花更多的钱修理止赎房屋。为了更好地了解房屋的当前状态,找出房屋未被占用的时间,并确定以前的房主是否对房屋进行了日常维护。

为了安全起见,为最坏的情况做好准备,这样当遇到问题时你就不会感到惊讶。

与当地建筑部门核实是否有任何可能在关闭后出现问题的开放建筑许可也是一个好主意。

在拍卖会上购买止赎房屋的过程大不相同。当您在拍卖会上购买止赎房产时,您将无法安排房屋检查。你经常甚至都没有机会进入房子。这使得通过拍卖过程购买房屋特别危险。是的,价格可能会更低。但是如果没有房屋检查,你就不会知道在你拥有房屋之前潜伏着什么问题。

购买止赎房屋的最终想法

如果你梦想着搬到房屋所有权但你的预算很紧张,那么买一个止赎房屋可能是你的正确选择。可以找到以低于市场价格提供的止赎房屋。

再次,不要急于做出这个决定。最好与房地产经纪人合作,他们可以解释在您的社区购买止赎房屋的利弊。在您提出要约之前,请注意当您进入取消抵押品赎回权市场时可能会承担的额外风险。