海南自贸港“拒绝房地产” 岛外资金仍看多商业物业

证券时报记者 康殷 张骞爻

《海南自由贸易港建设总体方案》6月1日出炉，但与房地产几乎无关。

关于房地产，《方案》只有一句话，即“支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs）”。

这与持续逾两年的限购政策而陷入“冰封”下的海南楼市几近相仿。以建设自贸港为契机，两年来，海南凭借“壮士断腕”的决心，正经历一场去地产化运动。今年一季度，海南全省非房地产投资同比增长14.8%，非房地产投资占全省总投资的比重为62.2%，自2011年以来占比首次超过60%。

6月8日，海南省委书记刘赐贵谈及海南严格执行房地产调控政策时表示，将严格控制房地产，海南的房地产不是外面想要多少就建多少，成为房地产的加工厂。土地是有限的，而且历史上也有过教训，所以在构建现代化产业体系方面不能是单一的。

一位海南地区TOP5的地产项目销售负责人对证券时报·e公司记者透露，自贸港政策出台后，本地刚需居民感受到了海南的潜力，前来看房的人数确实增长；而非海南居民则开始咨询未限购的写字楼等商业地产，密切关注未来升值的空间。

限购加码

6月6日，证券时报·e公司记者来到海口市政府所在的西海岸区域，簇新的楼盘层层叠叠，规划规整的马路上却行人罕见，车辆稀疏。除了区域中心的远大城购物中心还有些人气，其余街道颇显冷清。

经过十年发展，海口西海岸片区仍然有待聚拢人气，这既有交通较远、就业机会不足的因素，也有房地产被候鸟型投资者主导的症结。据市场分析调查，养老度假客户和投资客占据65-70%购房人群，这导致西海岸片区楼盘亮灯率极低。

海南房地产过去超高速发展留下的阵痛，仍历历在目。但从2018年4月起，岛外投资客入琼的路径被直接封死。2018年4月22日，海南省委办公厅、海南省政府办公厅联合下发《关于进一步稳定房地产市场的通知》，对海南房地产实施全域限购。

在疫情期间，今年3月海南更推行“现房销售”政策。3月8日起，严格执行本地居民多套住房限购政策，对在本省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭，停止向其销售安居房与商品房。

在调控的不断加码下，市场稳步降温。“尤其是今年3月海南全国首推现房销售的政策，这是在疫情期间，业内反应比较大，这显示了海南政府调控房价的决心。”海口市房地产业协会秘书长王路表示。

2017年，海南省商品房销售额刷新历史纪录至2713.7亿元，同比涨幅高达82.1%；但2018年，这一指标急剧下降23.2%；到了2019年，海南商品房销售额同比继续下降38.8%；今年前4个月，海南商品房销售额再度萎缩45.1%至224.91亿元。销售额的同比降幅逐年扩大。

回顾海南对房地产调控的历程，海南省委书记刘赐贵6月8日表示，“从2015年开始，我们对房地产提出了两个暂停，一个是暂停批地，一个是有地的房地产商暂停批建。因为当时房地产商手头上掌握了几十万亩可以用于建设商品房的土地资源。当时在海南有2万多家房地产商，很多市县是靠房地产卖地建房取得税收、取得固定资产投资，后来在2/3的市县取消了固定资产投资考核和财政收入考核，实际上也是对各市县房地产产业进行了根本的限制，是为了落实好房子是用来住的、不是用来炒的理念。”

海南大学政治与管理学院研究员夏锋认为，历史证明，任何一个地区或城市，如果完全依靠房地产发展是不可持续的，坚持“房住不炒”是为海南自贸港建设发展定调，摆脱房地产依赖。

冰封状态

“全域限购后，其他市县的新盘市场上，几乎没有多少符合条件的购房者，销售量和销售额萎缩至不到以前的30%。”一位海南地区TOP5的地产项目销售负责人谈到。

走在海口街头，往日密集的中介铺面已大部分不再营业，部分开门营业的店内空无一人。海口多个在售楼盘，偌大的营销中心空荡荡。“限购政策让岛内外的投资客都没有空间，只有部分海南本地刚需客会来看房，但这类需求毕竟有限。”前述项目销售负责人表示。

海南省统计局的数据显示，2020年前4个月，19个市县中，销售面积不足1万平方米的有9个市县；销售额不足亿元的有8个市县，大部分都集中在海南中部和西部地区。

在海南楼市的重镇海口，虽然限购加码，但本地供需客和改善型的本地需求仍然强劲。6月6日，在海口比邻江东新区的一个楼盘新推一栋现房，当日上午基本已经售罄。“只要地段足够好，有区位优势，在海口和三亚仍然不愁卖。”

2019年，海口市全年销售面积达到440.56万平方米，同比上涨12%；销售额约677.8亿元，同比上涨30.2%。前述项目销售负责人表示，由于存在一手楼限价，地段好的新盘仍然有海南本地刚需客入手。

但类似的“笋盘”毕竟是少数，更多中小地产商面临限购后的去化压力。

购房者减少外，这两年海南的新增商品住房供地非常少。如是金融研究院报告指出，2019年海口、三亚商品住宅用地一共只供应了790亩，平均去化周期下降到11个月，如果没有新增供给，按目前的库存只能支撑不到一年半的销售。王路透露，目前海口新房存量已经见底，库存在5个月左右。

更多的土地，改为产业用地。根据《海南省2020年重点项目投资计划》，2020年海南共安排省重点项目105个，总投资3772亿元，年度计划投资677亿元。可以预见的是，未来海南产业园区建设必将提速。

此外，自贸港总体方案在文旅方面给予了很大的政策倾斜，方案中明确要大力发展旅游业，支持建设文化旅游产业园，发展特色旅游产业集群，培育旅游新业态新模式，创建全域旅游示范省，并对有稳定现金流的优质旅游资产，推动开展证券化试点。支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs）。

“自贸港是为吸引更多的企业进驻，会坚决走房住不炒的道路。”王路表示，未来，海南将增加产业用地及商业物业用地供应规模，住宅用地供应随之减少。海南将走上“去住宅”的道路，主赛道也将由住宅地产切换为商用物业、产业物业。

未来红利

“海南的房地产行业和雄安类似，海南可能会遵循雄安的发展规律。最近两年，海南对房价控制得比较得当，预计海南会维持现在的房地产态度——房住不炒，并不会因为海南的特殊性而去掉这个红线。”浙商证券陈昊认为，之所以这次方案中没有强调关于海南房价的问题，主要在于近两年海南控制房价上面取得的成效显著，维持现在控制力度比较合适。

随着近日《海南自由贸易港建设总体方案》公布，海南的地产销售又活跃起来。“《方案》带来的红利是看得到的，海南未来人口和经济总量都会稳步增长，这是楼市升值的潜力。”前述海南房地产项目销售负责人表示。

自贸港政策出台后，海口部分热点楼盘的看盘人流在增加。前述海南房地产项目销售负责人表示，海南本地刚需居民已经感受到了海南的潜力，前来看房的人数确实增长；而非海南居民则开始咨询未限购的写字楼等商业地产，密切关注未来升值的空间。

“自由贸易港的建设需要大量的基础和城市建设方面的投入和发展，这都离不开房地产，它包括了商业楼宇，包括了写字楼，金融大厦等设施。”广东省房地产研究会执行会长韩世同对证券时报·e公司记者表示，海南自贸港方案提出后，如果又转化成新一波的房地产开发热潮，那方案就肯定是失败的。

持续两年的限购，限制土地开发供应，2017年还永久停止了中部生态绿心的对外房产供应，限制海岸线开发。未来海南新增供给不会太多，现有存量土地的价值或将重估。

“我认为不应对2025年之前自贸港建设期望过高，但也不宜对未来期望过低。”王路表示，2025年前的自贸港处在制度建设期，更多是试错；5年后的自贸港随着制度落地成熟，海南将会迎来制度红利的巨大发展变化。