郑建平：REITs将成我国证券市场上稳健型投资者的绝佳选择

REITs来了，它将成为我国证券市场上稳健型投资者的绝佳选择。

2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），标志着我国公募REITs正式启航，这不仅丰富了我国证券市场上的投资品种，也大大促进了基础设施走向了资本市场，更为中、小投资人，特别是稳健型投资人提供了新的投资机遇。《通知》一出台，一石激起千层浪，五月份以来，各资本机构纷纷行动，正在紧锣密鼓的推进REITs早日上市。很快大家就可以选择购买REITS品种了。

制图：周尚伃

在REITS即将面世之时，本文针对证券市场上的中、小投资人，就REITS进行普及性的简要介绍：

REITs是什么

虽然REITs在我国是新生事物，但早在上世纪六十年代初，REITs就在美国诞生了，世界上主要发达国家的证券市场上都有REITs这种金融产品。它是非常受稳健型投资者青睐的投资品种。

那么REITs是什么呢？它是RealEstateInvestmentTrusts的缩写，字面直译成中文，是不动产（或房地产）投资信托。REITs其实就是一种以发行收益凭证的方式，来汇集众多投资者的资金，由专业投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按投资比例分配给投资者的一种信托基金。而这次《通知》里把REITs称为“基础设施领域不动产投资信托基金”，对不动产的范围定义在基础设施领域项目上，而不是狭隘在商业房地产。《通知》明确指出REITs的范围包括：1、交通设施（仓储物流、收费公路等），2、市政工程（水电气热公共服务设施等），3、污染治理项目（城镇污水垃圾处理、固废危废处理等）。4、新基建设施（信息网络等）。5、国家战略性新兴产业集群、6、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。这还只是优先支持的基础设施补短板行业。相信随着试点期的成功进行，只要基础设施领域的项目本身足够优质，都应该可以成为REITs。

REITs是权益性金融产品，属于具有流动性和变现性很好的股权投资品种

投资人所拥有的股权在证券市场上随时可以转让。比如，某政府给新区投资建一个水厂和供水及污水处理系统，初期投资花了10个亿。过去是通过收水费慢慢收回投资，但政府还需要投资供热系统，出现资金缺口。这时候政府就可以把这个水厂的所有权打包成REITs，上市通过公募渠道，卖给证券市场上的投资人。政府就能抽出期初的投资资金，去搞供暖设施建设，而REITS基金会把回收水费，除去运营及其它成本，将利润作为分红，回报给投资人。而REITS投资人所拥有的股权可以在证券市场上随时转让变现。

REITs让广大中、小投资人有机会参与大型基础设施的投资

我国基础设施的投资红利，过去普通老百姓是没法分到这杯羹的。REITs通过在证券市场上公募，将资金“集合”，为中小投资者提供了投资于基础设施领域不动产项目的机会，以获得其稳定的利润。而像交通设施，水电气热工程，污水、固废处理、新基础设施，产业园区这些领域以前都是中小投资者根本无法参与投资的。REITs现在作为公募产品上市交易，大大降低了投资门槛，只要你有投资股票、购买债券的能力，就有投资REITs的能力，可以分享到基础设施的红利。

REITs属于安全性良好的投资品种

在证交所挂牌公开透明交易，REITs的安全性优于股票。因为REITs的底层资产基本是涉及国计民生的基础设施，是实实在在的不动产资产。而这类基础设施不动产资产的收益，又具有长期稳定性的特点。所以REITs上市交易后，不大可能会有大起大落的涨跌起伏。所以说REITs在二级市场上，为普通投资提供了一款相对于股票，更加稳健的投资品种。

REITs的回报率实际也不低

参考其它国家REITS的平均年化收益率均在8-10%的水平。这个收益率还是相当可以的，远比各类债券都高。即使和风险高于REITS的股票相比，REITS在收益回报上也不弱。虽然在理论上低风险对应的是低收益，那么REITs的风险低于股票，平均收益理应是低于股票的。但对于股票市场上散户的实际而言，中国证券市场三十来年，进进出出的散户，事实上的亏盈，每个人都各有自己的一笔辛酸帐。在国内A股市场中很多散户均处于亏损状态，恐怕是不争的事实。因此作为散户，能够在股市中取得连续年收益率保持在8%以上的战绩，那么算得上是非常了不起的战绩，可谓凤毛麟角。尤其是股市行情持续不断疲软的情况下更是如此。另外，REITS跟股票，债券的相关性弱，市场波动性较小，收益率比较稳定。特别是股市疲软时，REITS收益率一般都能跑赢股票，对冷静的稳健型股票投资人而言，这还是很具吸引力。

总之，REITs通常具有在证交所挂牌公开交易，投资门槛很低；相对风险也不会太高，还具有收益率较高且稳定的优势。由于是投资国计民生的基础设施，还可能会有税收优惠。

机遇总是偏爱有准备的头脑，REITs马上要来了，您准备好了吗？

（注：本文仅代表作者本人观点，不构成投资建议。据此入市，风险自担！）

作者简介郑建平，中关村现代产业研究院副院长，国家发改委PPP专家库专家，清华大学PPP与金融课程主讲人，北京市创业导师。曾就读于西北大学与清华大学，先后在中国建设银行、赛格国际信托投资公司、中国投资咨询公司等单位就职，在金融、投资领域工作二十多年。从事过银行、信托、国债、投行、基金、企业资本运营，金融产品研发等业务，现主要研究与实操方向为PPP金融与艺术品金融。