房地产价格会在这个节日降临吗

2019年的节日即将到来，许多印度人渴望在吉祥的时期买房，并且总是还可以享受折扣。让有希望的购房者暂停的一个主要因素是房产的价格。传说中的“大规模价格修正”会在今年到来吗?它会出现吗?

新的市场现实

尽管印度政府多年来采取了一些渐进措施，但房地产行业仍然为买家和投资者带来了相当悲观的景象。流动性紧缩是无情的 - 开发商需要通过贷款和推进房屋销售来完成项目的资金，即使数十万的购房者仍在等待他们的房屋。

当销售额远远达不到最高水平时，购房者和投资者自然想知道开发商是否会在2019年降低房价以促进房屋销售。没有水晶球可供咨询，但我们当然可以做一些有根据的猜测。

由于管理房地产销售的命运和命运都围绕消费者需求，让我们首先了解消费者的需求。根据ANAROCK的2019年上半年消费者信心调查，超过60%的受访消费者认真对待2019年购房。

虽然有几个因素导致他们坐在栅栏上而不是冒险，但其中一个主要原因是收购价格。尽管过去的修正和持续的折扣，价格仍然太高，不适合许多人。

印度储备银行最新的住宅资产价格监测调查也验证了这一点，该调查显示住房负担能力在过去四年中已经恶化。房屋收入(HPTI)比率从2015年3月的56.1上升至2019年3月的61.5。简而言之，价格吸引力下降，买家希望获得更好的交易。

房地产定价的经济学

考虑到印度房地产市场正在努力解决的高未售出库存(前7个城市超过6.65万个单位)，房地产价格在逻辑上应该会下降。一项基本经济原则指出，当供给超过需求时，价格往往会下降。在印度房地产的情况下并没有发生这种情况 - 至少不够。

相反，令人震惊的未售出库存表明存在严重的需求 - 供应不匹配。如果我们按政府估算，2013年印度城市的住房短缺量为1900万套。政府再次表示，目前已减少到1000万套。

六年前，当这些项目投入建设时，没有足够的房屋符合购房者的要求。今天市场上未售出的高库存表明，虽然住房短缺已经减少，但仍存在问题 - 而且不是供应数量，而是供应定价。

今天，大多数开发商已经开始在“负担得起”和“中档”领域推出项目，但消费者的反应并不令人鼓舞。这是因为由于市中心的土地价格很高，负担得起的项目要么位于基础设施不发达的偏远周边地区 - 要么在中心地区，房屋太小而无法容纳2-3名成员家庭舒适。

在一天结束时，尺寸确实很重要，如果人们可以留在更宽敞的出租屋而不是购买鸽舍，而不必在地点妥协，那么选择往往是不费脑子的。买房应该是升级，而不是生活方式的降级。

虽然消费者不愿购买房屋，因为他们无法在良好的地点购买体面的房屋，但由于租金收益率低和资本增值微弱，投资者远离住宅房产。

目前的价格趋势

如果我们考虑印度的七个主要城市 - 班加罗尔，钦奈，海德拉巴，NCR，MMR，加尔各答和浦那 - 那么除了加尔各答之外，所有其他城市的房价在过去一年中开始略有增加。在同一时期，房屋销售也增长了32%。因此，开发商没有动力进一步降低房价。事实上，他们没有从降低的商品及服务税率中获得任何ITC福利，这已经降低了他们的利润率。

此外，根据全国住房银行的住房价格指数NHB RESIDEX，2018年10月至12月的住宅价格比去年同期平均上涨了6%。

阻碍开发商降低价格的因素

首先，在过去几年中，资金已成为开发人员面临的重大挑战。低销售额，不断增加的债务权益比率以及银行拒绝支付住宅建设贷款都是造成这种情况的原因。此外，随着RERA的到位，开发商不再能够“分散”从购房者那里收集的资金。

NBFC危机：危机加剧了房地产开发商的痛苦。此外，在IL&FS危机之后，一些NBFC甚至撤销了他们之前批准的贷款。但最糟糕的情况还未到来 - 由于担心日益动荡，一些NBFC要求开发商将他们支付的资金退还给他们。最近，NHB要求NBFCs / HFCs取消补助金计划 - 进一步抑制营运资金流动。

低利润率：在过去几年中，房地产行业经历了范式转变。早先将自己限制在高档/豪华住宅的开发商现在正在进入经济实惠的市场。虽然根据地点，房地产类型和开发商的不同，豪华住宅的利润率可能在10-20%之间，但在经济适用房市场中，其利润率不会超过8-12%。此外，随着新的GST费率减去ITC的好处，利润份额会进一步缩小 - 除非开发商提高价格。根据CARE评级的最新报告，在过去的一年中，25家上市房地产开发商的Ebitda(扣除利息，税项，折旧和摊销前收益)利润缩减了230个基点。

无法承受的高投入成本：土地收购成本增加，获得必要批准的延迟以及原材料成本高是阻碍开发商进一步削减房价的主要因素。水泥和钢铁等建筑材料仍属于28%的最高商品及服务税板块，因此适度的价格适度调整极具挑战性。在最近的联盟预算中，增加PVC和乙烯基地板等各种原材料的关税增加了更大的压力。

房价会降低吗?

考虑到上述因素，任何进一步的价格修正的范围都很小。你现在应该买房还是“更多时间市场”?如果价格修正的希望阻碍了你，那可能是一个毫无意义的等待 - 事实上，在提高销售额的背景下，价格已经在上涨。

现在选择不买房的原因可能有很多其他原因，包括其他投资选择如共同基金或黄金可以产生更好回报的看法(目前是合理的)。或者您可能只是更喜欢租赁住房的灵活性和较低的财务影响。管理买入与租金辩论的理由很丰富，而且未来几年可能会失去一场争论。然而，预期大规模价格调整可能仍然是徒劳的。