炒作 烟雾和热空气使新加坡房地产蒙上阴影

7月开业，超过4,000名准购房者涌入展厅，第一眼看到毛绒发展。

该项目是One Pearl Bank，位于拥有99年历史的租赁地点，曾经是标志性的马蹄形珍珠银行公寓的所在地。它将成为狮城中最高的住宅物业之一，于2023年建成，拥有一览无余的城市天际线景观。

在预览之后，开发商CapitaLand透露，销售的第一个周末，购房者购买了160个单位 - 占200个单位的80% - 每平方英尺2,400新元(1,741美元)。

例如，这个单卧室公寓的价格至少为527平方英尺，约为126万新元(900,000美元)。6月份，香港岛一个646平方英尺的单位平均成本为11.1百万港元(195万新元)。

嘉德置地(CapitaLand)大肆宣扬One Pearl Bank为“新加坡中部地区迄今为止最畅销的新品发布会”。但仔细看看数字会显示出不同的画面。

这些交易仅占774个单位开发项目的20.7%。相比之下，就在一年前，在推出最新一轮降温措施之前，大多数项目的开放周末销售额通常占全部项目的三分之一。

新加坡政府近年来推出了各种措施 - 从较低的贷款限额到为投资者和开发商提高税收 - 以驯服房价，这些房价在2010年初飙升。

虽然市场的乐观情绪继续泡沫 - 私人房地产市场指数上涨支撑，最新数据显示已上升至五年来的最高水平 - 一些房地产顾问Ku Swee Yong认为乐观情绪是错误的。他说：“我听起来像是最负面的反新加坡财产人士......但其他指标看起来并不那么积极。”“这个市场上有过多的炒作，烟雾和热空气。”

换句话说，自2010年初红潮以来新加坡房地产市场陷入困境可能会进一步拖累，受供应增加，租赁市场放缓和经济增长前景黯淡的影响。

半满或半空?

房地产代理商CBRE的新加坡和东南亚研究主管Desmond Sim也对新加坡房地产市场的嗡嗡声有所保留。

“现在很难说市场很热，”他说。“有些月份可能比其他月份推出更多。如果下个月没有发布，那么销量就会很低。更重要的是要注意供应继续强于需求。自2017年6月以来，没有任何项目售罄。“

截至第二季度末，未来几年共有50,674个未完工的私人住宅(不包括行政公寓，私人开发商在政府补贴土地上建造的门控开发项目)进入市场，其中33,673个单位是流拍。6月份新加坡政府甚至决定在2019年的剩余六个月内通过政府土地出售减少私人住宅单位的供应量。

与此同时，取消抵押品赎回权或抵押贷款违约率一直在上升。根据房地产咨询公司高力国际(Colliers International)自2008年以来的数据，拍卖的房产数量，包括重新上市，在今年上半年达到创纪录的778个。这比前六个月增长了23%，比一年前同期高出71%。

在778个上市公司中，有362个是抵押贷款人 - 主要是银行在住宅和零售行业取消抵押品。分析师将取消抵押品赎回权的上升归咎于过去两年政府出台的更严格的贷款规则，这种情况因租赁市场的疲软而加剧。

对投资者需求的影响很明显。

住房贷款增长停滞不前，6月份较上个月减少0.2%至2022亿新元，比去年同期下降0.41%。

房地产中介国际房地产顾问公司首席执行官库表示，这主要归功于去年7月推出的房产限制，当时住宅房屋的最高贷款额从80%降至75%。

尽管如此，租赁市场似乎正在好转，尽管进展缓慢。高力国际(Colliers International)新加坡研究主管特里西亚•宋(Tricia Song)表示，私人住宅租赁价格在第二季度上涨了1.3%，租金增长可能会随着更加完善的项目的完成而加快步伐。

野生卡片

但影响房地产市场的最大因素是经济前景恶化。

贸易正在迅速指向全球贸易衰退，这一结果将对新加坡的开放和依赖贸易的经济产生严重影响。该国第二季度国内生产总值数据的闪电数据显示出比预期更为缓慢的增长，仅为0.1%的同比增长 - 这是自2007 - 2008年全球金融危机以来的最低点。

6月份出口同比下降17.3%，连续第四个月下降，而工厂活动同比下降6.9%，是自2015年12月以来最差的月度表现。“这是全球的组合增长放缓，中国温和和技术周期问题，“华侨银行资金研究和战略负责人Selena Ling说。

最近几个月失业率也有所上升，新加坡人力资源部长约瑟芬·特奥(Josephine Teo)承诺，如果经济放缓导致进一步裁员，政府将会给予政府支持。截至2019年6月，新加坡的公民失业率为3.3%，略高于第一季度的3.2%。

新加坡国立大学房地产与城市研究所所长Sing Tien Foo博士说，如果经济衰退，收入下降，住房需求和价格自然会随之而来。那些高杠杆率或已经承担了超出他们能够处理的贷款的人将面临不断上升的债务和抵押贷款违约风险。

他说：“上次危机的教训，特别是导致长期衰退的1997年亚洲金融危机，不应低估或遗忘。”“同样，2007年美国次贷危机的部分根源在于房地产市场的过度繁荣，导致过度放贷，特别是高风险的次级抵押贷款。”

一些分析师希望能够解除房地产降温措施，但华侨银行的Ling认为他们将保持原状。“鉴于冷却措施是针对中期市场的可持续发展，除非出现非常严重的下滑，否则宏观审慎措施可能会持续下去，”她说。

经济衰退与否，目前房地产市场可能有所缓解。世邦魏理仕的辛克指出，在美联储上周十多年来首次降息之后，人们对利率上升的担忧有所缓解。

对于所有全球不确定性，无论是来自贸易，他都认为新加坡仍然是“外国人的避风港”